对央行和银监会公告限贷放松的点评:三张牌,意买入

事件:2014年9月30日,央行和银监会联合发布公告,鼓励银行支持个贷业务,对限贷放松、利率放松、融资放开等3方面做出了支持鼓励,从实质动作看,一是明文确认了前期市场传言的限贷放松,且放松力度较传言更大,二是做出了类似2012年政府喊话刚需入市的刺激动作。

央行第1张牌:行政放松限贷,通过改善型需求给楼市打兴奋剂

1)认房/认贷关系是银行执行严厉程度的表现,当前是将暗地执行提到台面上,执行效率提升。目前暂未有银行公开公告限贷放松,仅部分城市部分银行在政府默许下进行了放松,此次搬到台面上,也就做了公开化,更利于执行;

2)新规放松力度较已执行的更为宽松,极大有利于改善型需求,购房行为可从有顾忌的先卖后买变为无顾忌的先买后卖。8月开始有政府喊话松限贷,放宽认房/认贷标准,从实际实施看,大多以无房和无贷款余额作为审核标准,现在进一步宽松至有1套和无贷款余额作为标准,力度极大提升。

我们认为,央行第1张牌打得好,改善型需求是扭转当前低迷市场的主要动力、而非刚需,原因3点:1)银行已有意愿将资源向个贷倾斜;2)但每月1800亿元左右的新增个贷未见诚意,反映出仅靠刚需无法满足银行的新增配置需求;3)楼市触底不能依靠更爱追涨杀跌“刚需”,历次都是改善型需求。

央行第2张牌:诱导7折利率,畅想MBS加速

1)行政干预的效果十分有限,利率市场化是市场趋势,定价权在银行自身手中。当前个贷利率趋势下行,主要是银行风险偏好回归,个贷分得更多蛋糕,利率呈自然下行趋势;央行在2012年后再对购房者打7折心理战,进行口头刺激,效果打折,但仍将带来需求入市恐慌心理;2)市场调节的效果将有效、但有限,MBS确实能够提高银行放个贷积极性,但预计实际规模将十分有限,基本处于可以忽略的水平。

我们认为,央行第2张牌打得不够好,针对提升个贷额度的两项措施,一个是口头刺激,另一个是鼓励支持,实际可操作性提升幅度几乎为0,较第1张牌的刺激力度明显下降。

央行第3张牌:“千方百计”支持开发商融资,不惜推动REITs试点

1)为开发商输血可以从供给端稳住房价,数据呈现效果比刺激需求更强,这样才能推动扭转预期;2)推动REITs试点和本次放松相关性较弱,其更反映的是央行对于帮助开发商融资的渴望程度。

我们认为,央行第3张牌打得够好、但打得有点马后炮,融资开闸已在红红火火的开展,开发商资金来源中对融资的依赖已经达到61%,达到历史高位。

央行明文发话喊买入,地产板块也可以积极参与

这次发话至少在2点上有明显提振:1)既然是行政干预退出,那就是朝着好的方向发展,股市理应有所反映;2)基本面即使是事件性的,也会有改善反映,而楼市也有望短周期见底,一年以上表现仍需评估。当前建议投资者积极参与,继续推荐华业地产、首开股份、万科A。