房地产行业:央行个贷放松力度远超预期,楼市将迎来井喷行情

9月30日,央行公布放松首套房贷认定文件,“还清首套房贷再贷算首套“。我们认为放松力度进超预期,重点支持改善性住房需求信贷不购房成本,庞大的改善需求性需求的释放,将有效缓解房价下跌预期,提升购房预期,加速库存去化,迎来成交井喷行情,缓解行业可能存在部分资金链断的问题。经营良好的公司有望完成全年销售计划。提升行业评级至”看好。

投资要点:

央行放松个贷力度远超预期,楼市将迎来井喷行情。

8月底以来我们一直提示将放松首套及改善性住房个贷政策,本次政策调整,还超出我们的预期。

本次政策放松和以往不同的是,更多的是刺激非限购城市改善需求和多套住房需求;刺激限购城市改善性住房需求。将极大利好改善性住房占比多的房企及库存不多非限购城市。限购和非限购城市首套房贷还清后再次购买仍执行首套房贷政策;非限购城市2套及以上还清后银行自定贷款首付不利率,这个调节余地大。当前,仅剩北上广深四城市限购,政策利好影响深进。

拓宽银行资金来源支持首套及改善型房贷。通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的与项金融债券等多种措施筹集资金。

支持优质房企开发普通型住房,支持有前景的在建续建项目融资;首次允许REITs试点;给予符合条件的房企在银行间发债融资,缓解压力。

政策更多的是刺激改善和多套住房需求,压抑多年限贷政策放松,主要城市将迎来持续的井喷行情,房企有望迎来较好业绩,房价下跌预期也将有所改善。国庆期间购房预期、访客量及认购情况已发生明显改变,行业最坏预期阶段已过去,将走出低谷。

提升行业评级至“看好“,建议积极配置个股。

行业政策及预期的改变,国庆假期结束后的第一天房地产板块将迎来普涨格局,我们仍然重点推荐,普通性住房占比多、改善性有一定比例优质房企。建议重点配置市价低于净值的“150118房地产B”基金,万科、保利、华夏幸福、首开、北京城建、荣盛发展、招地、中南建设、福星股份等普通性住房戒保障房占比多的公司,以及牛市预期下“地产+券商”的泛海控股,持续关注“优质小市值地产价值被低估,集团资源丰富,存整合条件”的中航地产。

风险提示:经济增速下行销售低于预期,原料涨幅超预期。