房地产行业事件点评:限贷政策如期放松,地产股将创年内新高

事件:

9月30日下午,中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》),指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

观点:

1、 限贷政策放松如我们之前预期

限购政策可以由地方行政来主导,但限贷政策必须得中央来推动。之前我们认为限购政策放松后,针对房地产政策放松的方向依然明确,政策放松仍有空间,即在限购政策放松对销售促进效果不明显的形势下,中央在限贷政放松上一定会来进行推动。而且我们也认为限贷政策的放松不会在十月份销售疲软结果后才出台,如果在“金九银十”销售疲软后再出台,政策的效果将丧失,所以我们之前判断9月底中央会出手。目前政策在9月30日出台此政策完全符合我们之前的判断。

2、 限贷政策对房地产市场的影响效应大于限购政策

根据通知,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。我们认为限贷的放松对于销量的恢复效果将更显著,这是因为限购政策的放松主要释放出部分改善型的购房需求,而改善型的购房弹性大,在市场对房价预期没有出现明确上涨的共识情况下,释放量不会大,从各城市限购政策放松后销售回升不超过一个月的实际情况也证明了这一点;而限贷政策的放松将主要释放出刚性需求,今年二季度以来商品房的销售持续不力的一个主要因素是银行按揭量减少。从我们对市场调研的情况看,目前市场的主要购房者还是首次置房为主,年青的购房者虽有家庭的支持,但总体经济实力较弱,购房大多需要通过按揭。限贷政策的放松将大大增加有效购房群体的数量,我们认为对销售量的增加远远大于限购政策的放松,一是首次置业群体的弹性很弱,有了银行按揭的支持购房需求会届时释放出来;二是限购政策的放松只影响到几十个城市,而限贷政策的放松是影响全国房地产市场。

3、 房地产股指数将创年内新高

我们认为限贷的放松对于销量的恢复效果将更显著,从而也会提振地产股的估值修复。从进一步的政策来看,政府还有降准、降息、减税、信贷支持、放开一线城市限购、全面放开生二胎等政策可实施。建议关注:一是重点关注逆周期发展能力较强的信达地产;二是关注万科、保利、招商等龙头企业;三是关注区域性的投资机会,重点关注以华夏幸福、荣盛发展、阳光股份和金融街为代表的京津冀经济圈内公司;以厦门国贸、建发股份、泰禾集团、大名城、阳光城为代表的海西自贸区内的公司等。