房地产行业:限贷放松渐行渐近,周住宅成交继续回升

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。本周传央行要求放松限贷并调整首套房认定标准及降低于套房首付比例,虽然其后四大行均回应未收到通知,但我们认为房贷宽松已是大势所趋,未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开。地产股投资将逐渐从政策向基本面转变,宽松政策的效果将逐渐显现,未来成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股,推荐龙头保利、万科、招地;推荐转型的广宇集团、华业地产、中天城投;京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份;国企改革推荐金隅股份。

本周上证综指和深证成指分别变动+0.78%、+0.32%,申万地产指数上涨0.67%,在28 个一级行业中排第25 位。

截至9 月26 日,今年房地产信托发行规模较去年有所下降,发行利率略有上升。合计发行房地产信托899 支,发行规模2125.58 亿,同比降22.34%,发行期限1.78 年,同比减少0.13 年,发行利率9.69%,同比上升17bp。

要闻点评:1.1. 四大行回应未收到央行放松限贷通知,但我们认为房贷放松已是大势所趋。1)本届政府对房地产行业的调控思路延续十八届三中全会精神,以行政手段为主的房地产调控正逐步被市场化手段所取代。2)预计未来限贷放松政策的主角将从地方政府向中央政府转变。实质上此前出台的大部分房贷放松政策,均由于和中央此前调控政策相违背,其实际执行效果有限,甚至难以落地。

此外,今年以来房地产投资、销售数据持续恶化也将促进中央对房贷政策纠偏。

3)我们认为限贷政策调整将大幅提升住宅购买力,在改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放,商品住宅销售回升是未来大概率事件。

1.2. 财政部发文推广PPP 模式为城镇化建设融资,强烈推荐华夏幸福。财政部本周发文《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》,指出推广运用PPP 模式,是国家确定的重大经济改革任务。1)本次财政部文件是自去年底推广PPP 模式以来发布的首个正式文件,预计上层已对PPP 模式有了清晰的看法,未来该模式发展将迎来新纪元。2)PPP 模式发展空间巨大,华夏幸福的“固安模式”是PPP 模式的最佳样本。维持华夏幸福的“买入-A”评级,预计2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.51 元,维持6 个月目标价37.2 元。

成交:周商品住宅成交面积继续回升

(1)一手房:本周我们统计43 个城市商品住宅成交面积环比继续回升,同比降幅明显收缩。本周住宅合计成交面积466.5 万平方米,较上周环比升11.6%,同比降4.2%,同比降幅较上周缩小10.5 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比上升,一线城市受北京带动升幅最大。本周一、二、三线城市环比分别较上周变动+29.6%、+9.5%和+5.5%,同比分别变动-16.1%、-0.7%和-3.1%,同比增速较上周变动+17.4、+10.3 和+5.4 个百分点。

(2)库存:本周末26 个城市一手房可售套数176.6 万套,同比/环比变动+35.3%/+1.0%,根据月销售数量统计去化周期为17.0 个月,较上周增加0.1 个月,较去年同期增加7.5 个月。其中一、二、三线城市库存同比增44%、29%和42%,分别需去化10.0、16.8、27.7 个月,同比分别增加4.7、6.6、14.3 个月。

(3)二手房:本周16 个城市成交面积环比增长2.5%,同比下降14.0%。

流动性:公开市场利率维持低位,本周央行净回笼110 亿。

风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期。