房地产行业:限贷放松是大势所趋,符合各方利益

核心要点:

1、事件

9月22日下午,媒体等多方广泛传言限贷将要放松,传言内容为“四大行将出政策,只要房贷余额还清,都算首套房”。截止到目前,仍未有官方出面证实。

2、我们的分析与判断

(1)限贷放松是大势所趋,符合各方利益.

从地方政府角度来讲,限贷放松有利提振楼市,带动土地出让,化解地方房企破产及带来的区域性金融风险。

从银行角度来说,房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样,甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力,二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。

从中央角度来说,当前的经济形势需要房地产投资来缓和经济继续下行的风险。而在目前楼市的情况下,放松限贷导致房价快速上涨的可能性也不大,另一方面,一定程度的放松限贷也能够控制按揭贷款的风险。

综合判断,我们认为限贷放松是大势所趋,符合各方利益。

(2)限贷放松对楼市的作用:提振改善型需求.

当前传言的限贷放松有两种程度,一种方式是“认房不认贷“,即进行商业贷款时考虑家庭成员名下实际拥有的成套住房数量以及贷款是否还清,而不考虑是否是首次贷款。另一种方式更为宽松,“不认房不认贷”即只要还清贷款,不论家庭名下有几套房,是否首次贷款,均按首套房贷款政策放贷。

我们认为,第一种方式将有利于现有住房家庭卖出现有房屋,购买改善型房屋,满足改善型需求。第二种方式更直接的有利居民购买改善型房屋,而不用出手现有住房。无论哪种方式,都将对改善型需求新房销售有所提振。

(3)投资建议:维持推荐.

我们在9月2日《期待中央政策进一步放松 ——房地产行业最新投资观点》中已分析 ,地方土地出让与财政收入增速双降,保增长的能力有限,仍要靠中央继续出台相关刺激政策,其中地产政策是很有可能的选项,包括降低于套房首付比例,支持首套住房降低按揭利率等。

我们认为首套房认定的放松将是中央依靠地产保增长的第一个举措 ,后续窗口指导首套住房按揭利率、二套房贷首付的比例降低等都是有可能的措施。

我们维持我们的判断,即地产板块将持续受益于政策及政策预期。