房地产行业8月统计局数据点评:开发商握主动权,银行个贷支持未体现

事件:8月全国商品房销售额、销售面积分别为5346亿元、8507万平方米,分别同比下降13.4%和12.4%;新开工面积16150万平方米,同比上涨6.2%;开发投资额8594亿元,同比增长9.9%;资金来源10075亿元,同比减少0.5%。

8月限购放松效果不佳,楼市低迷源自开发商“捂盘”

8月全国商品房销售额、销售面积分别为5182亿元、8115万平方米,分别同比下降16.0%和16.3%,增速较7月的-16.0%/-16.3%小幅收窄,收窄主力以二线城市为主,8月限购放松城市作出一定贡献。

我们认为,8月限购放松效果远低于预期,当前销量低迷主要原因在开发商乐观情绪带来的“捂盘”,1)对比5月、8月两次集中限购放松带来的楼市提振影响,8月表现明显不及5月,限购退出带来的销量提振仅在当周有效,远短于5月的3周,具体数据参见前期报告《价之所驱,量有所动---楼市新论暨地产成都行》;2)开发商对当前楼市较为乐观,推盘大幅减少,表现为库存累积大幅放缓和销量较为低迷,具体数据参见8月月报《月初播种,月末收割---百城价格指数点评与每月盘点第 4期(2014年 8月)》。

开工下降受制土地和资金来源,银行个贷呈现“额度管制”

8月新开工面积16150万平方米,同比上涨6.2%,较7月小幅收窄2.0个百分点;资金来源10075亿元,同比减少0.5%,和上月基本持平,非房款来源占比继续提升,目前已达61%,已经达到历史最高位,但期待的银行放水仍未到来。

我们认为,1)开工维持高增长的动能在下降,源自土地高溢价压力(8月溢价率提升至20%)和资金来源仍为非房款(占比61%,历史最高位),原材料价格的高涨和资金的弱可持续性将使开工高增长动能下降;2)单月银行额度就在1800亿元左右,且与单月新增人民币贷款无关,没有看到贷款松动迹象,和以往不同,今年的住房贷款/新增贷款这一比例的参考意义几乎为0,呈现跳动的不连续性,尽管银行将从资金配置角度考虑贷款投放,但对个贷则显示出明显的“额度管制”行为。

金九主动权在开发商,目前表现仍不积极,维持行业增持评级

我们上月提到,“尽管还未采取“放贷”这一实际行动,但预计能够看到银行额度的进一步宽松”,但截至当前,银行并未从风险的角度考虑增配个贷,将继续逼迫开发商进一步降价和推盘才能促进楼市销量。

我们担心的股市/基本面脱节的风险已经兑现,但对金九银十抱有期待,维持行业增持评级。龙头公司中,我们继续推荐万科,小公司推荐华业地产,主题方面看好京津冀板块表现,推荐首开股份。