房地产8月报:投资继续回落,房贷宽松对销量形成一定支撑

2014 年1-8 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降10.5%和13.2%,销售面积和销售额分别同比下滑8.3%和8.9%。随着各地楼市限购集中松绑进入尾声,限贷政策继续宽松中,首套贷款利率不同程度下降,二套房贷的放松也逐渐可以预期,楼市逐渐回归市场化。8 月销售环比小幅回升,供应量略微放大,观望气氛并无明显改善。我们认为9 月以后的成交量仍需价格主动调整才能有效放出,推盘旺季房企或将延续以价换量的推盘策略和谨慎观望的拿地策略,我们维持全年地产投资增速12%左右的预测。板块方面,我们继续推荐三条主线:龙头公司万科、保利地产、华夏幸福,转型个股世联行、广宇集团;国企改革概念建发股份和华侨城。

支撑评级的要点

1-8 月,房地产投资同比增长13.2%,较1-7 月回落0.5 个百分点;商品房新开工面积同比下降10.5%,较1-7 月收窄2.3 个百分点;施工面积同比增长11.5%,较1-7 月扩大0.2 个百分点;土地购置面积同比下降3.2%,较1-7 月收窄1.6 个百分点。政策刺激下,新开工数据降幅继续收窄,但库存依旧高企,我们预计全年地产投资增速将降至10-12%。

1-8 月,商品房销售面积64,987 万平方米,同比下降8.3%,跌幅较1-7月份扩大0.7 个百分点;销售额41,661 亿元,同比下降8.9%,较1-7 月份扩大0.7 个百分点;销售均价6,411 元/平方米,同比下降0.7%,较1-7月份扩大0.1 个百分点。8 月百城价格指数环比跌幅有所收窄,但下行趋势不变。

1-8 月,房地产开发企业到位资金79,062 亿元,同比增长2.7%,较1-7月份回落0.5 个百分点。国内贷款同比增长13.8%,增速回落0.9 个百分点;自筹资金同比增长11.6%,增速持平上月;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降8.9%,降幅扩大0.8 个百分点,房企8 月资金面环比冲高回落,融资环境未有明显改善。

1-8 月,40 城土地市场成交量价继续大幅下滑。1-8 月40 个城市土地供应面积同比降21%,土地成交面积同比下降25%。1-8 月40 个城市土地累计成交金额同比下降4%,较上月下降5 个百分点。受前期推地量骤减和基数因素影响,8 月土地成交均价环比上升10%,8 月土地溢价率为11.66%,环比上升2.3 个百分点。

楼市政策环境持续宽松,目前二线城市除南京、三亚外的限购城市均已松绑,提出认房不认贷的二套房认定标准的省市开始零星出现,嘉兴、济南、北京、广州、上海等多地银行开始下调房贷利率,首套按揭利率开始出现拐点,二套房贷获取也更为容易。监管层批准上市房企发行中期票据,银行间融资重启。国务院牵头进行全国土地财政首次大审计,将披露各地土地领域的权利寻租和腐败现象。

投资评级和建议

随着再融资、银行间市场对房企的开启,优质房企市场化融资途径重归通畅,对龙头公司强者恒强、及未来的整合将起到帮助。同时,由于成交量依然会依赖于价格调整到位才能有效放出,短期内转型个股和国企改革概念股仍将表现活跃。我们继续推荐三条主线:龙头公司万科、保利地产、华夏幸福,转型个股世联行、广宇集团;国企改革概念建发股份和华侨城。