中信建投：REITs行业承压与超预期并存 下半年市场有望迎来企稳复苏

（原标题：中信建投：REITs行业承压与超预期并存 下半年市场有望迎来企稳复苏）

智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，81只REITs披露2026年二季报，次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳、业态分化延续。纳入统计的65只存量REITs收入、EBITDA及可供分配金额同比分别增长3.0%、1.7%和2.0%，但盈利及分派环比有所回落。分业态看，保租房业态经营稳定并受益于扩募并表;消费业态淡季仍展现韧性，部分优质项目持续显现成长性;产业园区及仓储物流租金、出租率持续承压;高速公路经营总体平稳但项目表现分化;能源板块受资源波动及部分新能源电价承压影响，补贴回款对分派形成支撑。投资策略上，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。

中信建投主要观点如下：

综述

二季度次新项目整体业绩达成率超100%，存量项目业绩整体平稳、业态分化延续。(1)达成率方面，共选取16单次新REITs项目计算业绩达成率，整体2026年二季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为109.8%、114.5%和113.9%，整体超预期;(2)业绩同环比方面，65只存量REITs二季度整体业绩保持平稳，保租房板块延续高增长，产业园区及仓储物流仍承压。整体收入、EBITDA及可供分配金额平均同比变幅分别为3.0%、1.7%、2.0%，整体保持小幅增长。

业态

保租房与消费保持韧性，产业园区及仓储物流仍承压，交通、能源项目表现分化。(1)产业园区：业绩同比承压，出租率分化加剧，租金仍处探底阶段;(2)仓储物流：租金承压拖累业绩，部分项目出租率边际修复;(3)保租房：出租率维持高位，租金稳中有增，扩募带动板块增长;(4)消费：淡季不改经营韧性，收入与盈利同比保持增长;(5)数据中心：收入与盈利持续超预期，高计费率及高上架率支撑稳健经营;(6)交通：经营端整体平稳，项目表现分化，现金收支时点放大分派波动;(7)市政：刚需支撑运营稳定，水文、季节性及回款节奏导致业绩分化;(8)能源：自然资源波动与电价下行拖累经营，补贴回款节奏支撑分派。

投资建议

下半年REITs市场有望迎来企稳复苏，一级市场精选估值合理标的，二级市场把握供需格局边际改善机遇。一级市场打新及战配策略聚焦估值及询价审慎标的。二级市场聚焦三大主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费、政策性保租房、市政环保及能源中的水电、火电等稳定性更强赛道;二是符合国家战略的高景气度板块，涵盖数据中心、优质仓储物流及交通量修复的高速公路项目;三是原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险；2、政策出台不及预期的风险；3、二级市场波动的风险。