中信证券：房地产供给过大的局面已发生变化 市场具备止跌回稳基础

（原标题：中信证券：房地产供给过大的局面已发生变化 市场具备止跌回稳基础）

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，总体来看，房地产市场挑战存在，但企业透过多种措施应对挑战，也维持了稳健的资产负债表。房价过高，房地产供给过大的局面已经发生了根本性的变化，市场已经有了止跌回稳的基础，市场惯性下行则需外力扭转。与此同时，商业地产尤其是购物中心的确处于向上重估周期，且和住宅开发周期并不同步。

中信证券主要观点如下：

开发企业积极应对当前困难局面所采取的四大手段。

手段一：又快又好去化新货，不仅有利于企业对冲低毛利存量项目，优化企业毛利率表现，同时也为企业持续优化现金流提供了坚实支撑;

手段二：多管齐下压降不良资产，企业既可以积极促成销售，也可以通过调整规划，退换土地等方式有效盘活;

手段三：尽全力提升资产经营能力，截至2025上半年，样本企业的开发业务收入较2023上半年的峰值水平下降14%，经营性业务收入则较2023上半年提升18%;

手段四：努力压降成本费用支出，2025上半年，样本企业销售费用较2023年高点下降10.7%，管理费用下降33.7%，企业员工人数较2021年高点下降10.1%。

开发企业仍面临存货、盈利和现金流压力。

从国家统计局披露的数据看，70大中城市不论是新房还是二手房价格仍然处在下降通道，尤其是二季度以来，房价压力有所增加。企业资产负债表中规模庞大的未出售物业不仅面临资产折损的风险，也面临去化变慢的压力。从现金流量表视角看，由于企业普遍压降开发规模，企业经营性现金流流入减少，带动经营性净现金流出。企业的盈利能力持续承压。

房价过高，房地产供给过大的局面已经发生了变化。

总体来看，随着租金回报率渐趋合理，部分区域租金回报率已经接近3%，房价明显偏贵的局面已经发生了根本性的变化。龙头公司新开工已经下降到了高峰期的30%以下，在建面积已经下降到了高峰期的50%以下，新房供给过大的局面已经发生了根本性的变化。目前市场虽然供过于求，但主要表现为存量房供给过大，而存量房过量供给则是由于预期造成的。

三大外部因素有望扭转房价惯性下跌预期。

当然，市场仍在惯性下行的通道中，三个可能的外部因素有望扭转房价的惯性下跌。首先是政策进一步优化的可能性。其次是资本市场的财富效应。最后则是产业层面，尤其是新质生产力的不断发展和居民收入水平的持续提升。

风险因素：

房地产企业继续计提资产减值，利润表承压的风险；部分经营性资产经营状况不佳，租金下行的风险。