低容积率地块受青睐

7月7日，位于深圳龙华梅林关片区的A802-0309宗宅地正式出让，共有6家房企参与竞拍，最终经过108轮报价，中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元将该宗宅地收入囊中。据悉，该宗宅地初始楼面价约每平方米27565.89元，最终竞得楼面价约每平方米38795.22元，溢价率为40.7%。

同日，深圳公共资源交易中心又上架了本年度龙华区拟出让的第四宗宅地，A815-0037宗地位于民治街道和上塘街道交界处，宗地土地面积16475.54㎡，挂牌起始价15.54亿元，拟于2025年8月8日15时出让，出让条件参照“价高者得”，自《出让合同》签订之日起1年内开工、4年内竣工，承诺提供“交房即发证”服务等。

就在6月30日，深圳新挂牌两宗宅地，分别位于宝安区和龙华区，总出让面积41167.78平方米，总起拍价为29.96亿元。值得注意的是，两宗宅地的容积率均为3.1。

一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。在深圳土地拍卖市场，小型地块以及低容积率地块受到开发商的青睐。

6月19日，深圳龙华民治核心区A817-0619宗地成功出让，经过65轮报价，最终由深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元竞得，相较8.27亿元的起始价，溢价率达到46.55%，这块宅地的容积率仅为2.5。6月27日，深圳光明中心区宗地号为A509-0074的宅地，由深圳市振业（集团）股份有限公司、深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司联合体以底价19.94亿元竞得，地块规划容积率约3.1。

下半年政策力度有望进一步加大

中指研究院认为，近期深圳土拍市场的高溢价成交地块，是“核心地段+低密品质+政策红利”三重因素共同影响的结果。未来，随着优质地块的推出，深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热，非核心区域保持平淡。此外，深圳新房库存持续走低，加剧了开发商对优质地块的争夺。

据深圳中原研究中心监测，今年上半年深圳土地市场的成交面积较去年同期减少40.9%，但成交金额逆势增加11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相较于去年，今年深圳上半年成交土地15宗，与去年同期相比减少8宗。其中，工业用地成交8宗，为成交宗地最多的用地；居住用地和商业用地各成交3宗，位居其次。此外，自2024年宅地市场取消15%的限价之后，深圳宅地市场溢价率随之上升，位于龙岗区的G01045-0200地块溢价率达到70.4%，位居近三年来深圳土地市场溢价率“榜首”。

深圳中原研究中心认为，上半年深圳房地产政策持续出台，但政策力度较往年显著下降，政策内容主要集中在保障房、公积金贷款、以旧换新等方面。下半年，深圳新房市场仍面临较大下行压力，政策力度有望进一步加大。