中信建投：REITs板块分化加剧 看好优质内需及景气度修复资产

（原标题：中信建投：REITs板块分化加剧 看好优质内需及景气度修复资产）

智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，后市建议聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。2025年以来，C-REITs市场走势强劲，指数涨幅9.6%，收益率领跑全球REITs大类资产，在强配置资金环境下，预计上半年仍将维持高位。持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的打新及战配。下半年市场止盈、解禁压力及政策红利动力并存，二级市场有望迎来更佳配置机会，建议关注：优质内需资产及景气度修复资产。

中信建投主要观点如下：

核心观点

62只REITs披露了2025年一季报，27只拥有达成率数据的REITs，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。62只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-5.6%、-6.6%、-11.0%。各板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态总体运营稳健，仓储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。持续看好C-REITs在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场止盈、解禁压力及政策红利动力并存，二级市场有望迎来更佳配置机会，建议聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。

综述：次新项目达成率表现良好，存量项目业绩承压

62只REITs披露了2025年一季报，27只拥有达成率数据的REITs，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。62只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-5.6%、-6.6%、-11.0%。

业态：板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态总体运营稳健

(1)产园：整体业绩及经营持续承压，多数项目出租率、租金双双下滑;(2)仓储：以价换量成效较好，散租项目出租率继续回升;(3)保租房：经营总体保持高位平稳，北京、厦门等区域的政策类保租房租金稳步上涨，上海、深圳等区域的市场化类项目承压;(4)消费：业绩普遍超额达成，出租率保持高位、租金有所分化。具体来看，购物中心REITs项目总体出租率保持稳定，多项目经营指标稳健增长。奥特莱斯REIT出租率、租金高位承压。社区商超REIT出租率高位略降，长租期优势仍存。农贸市场REIT上市首个季度出租率承压。(5)交通：业绩表现分化，部分项目车流量及通行费持续修复。(6)市政：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健，供热项目表现亮眼。(7)能源：业绩表现分化，部分项目上网电量与结算电价承压。

风险分析

1)审批及发行进展不及预期的风险;2)政策出台不及预期的风险;3)二级市场波动的风险。