湘财证券：3月新房成交分化明显 二手房保持高增

（原标题：湘财证券：3月新房成交分化明显 二手房保持高增）

智通财经APP获悉，湘财证券发布研报称，3月二手房成交延续了较高热度，但新房需求复苏分化明显，一线城市韧性较强，二三线城市表现较弱。在“止跌回稳”的目标下，限制性政策仍将放松，存量房和土地收储进展有望提速，推动市场供需结构改善，维持行业“买入”评级。建议关注两个方向：具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展(600048.SH)等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家(000560.SZ)等。

湘财证券主要观点如下：

3月新房成交同比分化明显，二手房成交继续保持高增

30个大中城市3月商品房成交面积同比+2.5%，连续两个月呈现正增长。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市3月商品房成交面积同比分别为+18%、-2.2%和-4.9%，二三线城市同比转负。从绝对值看，30大中城市3月新房成交面积仅高于2024年同期水平，新房需求延续弱复苏，但城市间分化较为明显。

分城市看，一线城市3月成交面积显著高于2020年、2022年和2024年同期，较2月显著增长。然而，二三线城市需求仍然偏弱，3月成交处于2020年以来同期最低水平。二手房方面，据监测的13个城市1-3月成交面积同比+33%，3月单月成交面积同比+37%，二手成交持续回升。

新房狭义库存水平持续下降，但销售放缓导致去化周期小幅回升

根据Wind数据，3月末十大城市商品房可售面积为7767万平米(同比-9.1%、环比-0.9%)，去化周期为23.4个月，较上月上升约4个月。其中，一线城市可售面积为3021万平米(同比-15%、环比-1.4%)，去化周期为14.8个月(前值12.7个月)。

前三个月TOP100房企销售额、销售面积同比下降

根据中指研究院数据，TOP100房企今年1-3月销售金额(全口径，下同)为8101亿元(同比-9.8%)，销售面积为4475亿平米(同比-8%)；3月单月销售额、销售面积分别为3539亿元(同比-13.5%)、2097亿平米(同比-2.7%)。从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-3月销售金额门槛分别为231亿元(同比+4.4%)、60亿元(同比-20.6%)、37亿元(同比-15.4%)和15亿元(同比-7%)。从市占率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-3月销售金额占比分别为49.1%、74%和85.7%，同比分别提升1.4ct、0.6pct和0.5pct。

从房企来看，TOP10房企中1-3月销售额基本都在300亿元以上(华发、滨江除外)，同比实现增长的房企有5家，分别是华发(同比+45%)、越秀(同比+40%)、建发(同比+2%)、华润(同比+0.9%)、保利(同比+0.2%)。单月来看，3月越秀(同比+53%)、华发(同比+29%)销售额同比大幅增长。

风险提示

需求端政策的边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价大幅回落；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。