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房贷还款“先息后本”推出,哪一种购房方式最划算?

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(原标题:房贷还款“先息后本”推出,哪一种购房方式最划算?)

一直以来,房贷还款有两种主流的还款方式,一种是等额本金,另一种是等额本息。

其中,等额本金是前期支付的本金和利息比较多,但后期的还款负担逐月递减,总体的利息支出比较低。等额本息,则与等额本金的还款方式不同,每月还款的压力相对较小,但总体需要支付更多的利息,提前还款需要承担更多的成本压力。

与等额本金和等额本息相比,先息后本又是另一种的还款方式,即先每月支付利息,再到期还本。其中,最典型的是“气球贷”具体表现为前期还款金额较低,到期一次性偿还所有的本金。

此外,针对先息后本,还有很多的操作方式。

例如,有的银行允许客户前三年内按月付息,无需偿还本金,之后再按月等额本息还款。此外,还有银行支持每三年做一次无还本续贷,满足不同客户的投资需求。

无论是等额本金、等额本息,还是先息后本,本质上是还款方式的不同,还款的本息并无减少。相比起等额本金,等额本息与先息后本的还款方式,总体上需要支付的利息成本更高。其中,先息后本的还款方式总体利息支出比等额本息更高。

因此,先息后本的推出,本质上是利息计算方式与支付方式的不同,购房者选择先息后本的还款方式,最终需要承担的利息会比较高,但满足了购房者前期灵活还款的需求。

不过,在实际操作中,先息后本的还款方式,本身存在一定的风险,只适合某些征信良好、后期现金流充裕的购房者选择。如果某购房者本身现金流不佳,只是为了提前购买而选择了先息后本,那么到期他无法一次性偿还所有的本金,他可能会面临征信违约风险,潜在的风险还是不可小觑的。

因此,从银行的角度考虑,从防范风险的角度考虑,还是需要对申请先息后本还款方式的购房者进行具体的现金流、财务状况、职业稳定性进行审核,不是所有人可以申请先息后本的还款方式。

实际上,气球贷并非现在才出现,早在2008年已经出现气球贷,后来被叫停了。当年叫停的原因是气球贷的计算方式受到质疑,同时容易成为炒房的工具,所以气球贷只是存在几年就被叫停了。

这一两年时间,房地产市场的政策环境持续改善,各地先后推出了降低首付比例、放宽购房准入门槛等措施,以提振房地产市场的发展。先息后本还款方式的出现,结合首付比例的下降,或从一定程度上刺激市场炒房的行为。

但是,与十多年前相比,房地产市场的运行走向已经发生了明显的变化。过去,房地产市场形成了一致看涨的预期,只要买到就是赚钱,现在房地产市场看跌预期比较高,大家购房的意愿却明显降低。在缺乏赚钱效应以及看跌预期的背景下,先息后本的还款方式未必会刺激大家的炒房热情,但这项措施对现在现金压力比较大,未来预期收入会显著增长的群体会比较友好。

气球贷可以运行多久,取决于监管态度,气球贷会否形成新一轮的炒房热潮,仍然存在一定的变数。但是,按照目前房地产市场的景气程度,气球贷很难掀起一轮炒房潮,更可能提振少数刚需购房需求。不过,针对购房者的财务实力与未来现金流的变化预期,是否可以承担起到期一次性偿还本金的压力,还是需要银行谨慎审查。

并非所有人适合申请先息后本的还款方式,购房者在申请先息后本还款方式之前,一定要做好全面分析个人未来现金流与收入变化预期的功课,真正适合先息后本还款方式的购房者还是少数人。#苏州全市范围内不再审核购房资格#

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