“小作文”不断，多地楼市密集发声，地产股拉伸，万科拐点到了？

地产行业利好不断。

今年1月，住建局、金融监管总局发布通知，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，支持房地产项目合理融资需求；3月，深圳、北京限购政策进一步松动，5月9号，随着杭州、西安取消限购政策，全国范围内除了几个特殊城市之外，已全部放开；

4月，郑州、无锡等地相继推出“以旧换新”政策及阶段性取消首套房贷利率下限，到5月中旬，全国已有60城取消房贷利率下限；5月14日，杭州市临安区住建局发布公告，经静安区人民政府研究决定，在临安区内收购一批商品房用作公租房。

注意，这是标志性事件。

意味着什么？

意味着“国家队”出手了，意味着“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”得到了进一步的落实。一句话，房地产加速去库存！

不出意外的话，接下来其他城市都会陆续跟进！

那么，以万科为代表的房企，是否迎来投资机会了呢？

今年年初，国常会明确对地产定调：

“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。”

关于这点，国家统计局也给出过回应：

“经测算，2022年，房地产及相关行业占经济总量的比重为13%、14%左右，房地产开发投资下降10%，下拉固定资产投资2.7个百分点。”

所以，作为一个影响面这么广的行业，肯定是要救的。

还有就是，地产确实跟人民群众的切身利益息息相关。

早在2018年，根据《中国家庭财富调查报告》显示，房产净值占城镇家庭财富的比重就达到了69.7%，如今五年时间过去，这个数字保守估计也在70%以上。

所以，房产价格大幅下跌，就会导致居民财富大幅缩水；居民财富大幅缩水，势必就会影响到消费等方方面面。一旦新房价格下跌超过30%，就会引发居民违约风险，而一旦居民大规模发生违约，就会给银行等金融机构造成巨大风险。

核心的问题是，“底”真的到了吗？

今年4月，$万科A(SZ000002)$万科销售面积是164.3万平方米，合同销售金额是208.9亿元。跟3月比，销售面积环比下降0.79%，销售金额环比下降14.7%！

这意味着什么？

从销量来说，虽然有企稳迹象，但拐点还未真正到来。万科接下来一个季度的业绩肯能还是会不好看，尤其受降价影响净利润可能进一步恶化。

但是，股价的拐点似乎到了。

以港股万科为例，2024年4月19日，万科企业的股价是3.63港元/股，但是，截至5月16日，万科企业收报5.65港元/股，涨幅超50%。

也就是说，股价先行业绩见底，已经释放了强烈的信号。

需要特别强调的是，尽管万科盈利能力可能进一步下滑，但是，公司的资产状况，即抵御风险的能力，还是有底气的。

在一季报里，万科特别提到：

“本集团回款效率保持100%以上，截至报告期末，扣除预售款后的负债率为64.9%，净资产率59.3%，持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。”

所以，大家觉得，超跌的万科，会是机会吗？

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