光远观察 | 马光远最新研判：楼市下跌空间已极为有限，不建议现在高位投资黄金......

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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.009马光远最新研判：楼市下跌空间已极为有限，不建议现在高位投资黄金......

60S要点速读：

1.楼市：我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在2023年以前，所有房地产的需求，包括商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在10亿平以上。到2030年，最低的需求仍然会维持在10亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。

2.黄金：黄金价格太高了，没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素，央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金，2024年以后，全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量？这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话，我认为已经没有太高的价值了。

正文：

01、谈楼市发展：

当前楼市调整过度，房价下跌的空间非常有限

经过2023年以后的调整，房价现在已经处于均衡的状态。一是这几年，实际房价下跌的幅度普遍在20%—30%，甚至超过30%的也不少。从金融的层面来讲，30%接近大部分房子首付的中位数。这意味着有些人可以不要这个房子，也不用要还房贷了，把房子交给银行，这是一个非常关键的点。

二是30%左右的降价后，房价基本回到了2015年房价大涨以前的水平，回到了一个有相当一部分人可以买得起房子的水平。

三是从现在整个供求水平来讲，也是一个均衡的水平。我个人测算2023年房地产销售的均衡点，应该在“两个12”，即2023年卖的房子销售额应该在12万亿元，销售面积应该在12亿平以上。但是实际情况是，2023年销售额和销售面积都跌破“12”了，是十一点几。这意味着整体的销售水平已经跌破了需求点，有相当一部分需求在等待，没有出手。

我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看，已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点，这个新的均衡点可能会维持多长时间？我们也有一个测算，在2023年以前，所有房地产的需求，包括商业地产、住宅地产等，所有的需求维持在10亿平以上。到2030年，最低的需求仍然会维持在10亿平，这意味着市场下跌的空间极为有限。