表面稳健的万科，背后御用公司“功不可没”

（原标题：表面稳健的万科，背后御用公司“功不可没”）

近日，一则万科22年老将谭华杰离职的消息刷屏，再次引发市场对万科关注。多位内部人士对媒体表示，谭华杰应该是要从万科离职了，同一日，万科发布的今年核心管理团队的名单中并没有谭华杰的名字。对此万科方面暂未公开回应。

中访网观察到，万科最近两年不断爆出人事变动。特别是对高管团队，董事长郁亮似乎下了很大决心。2023开年，市场又传来万科大刀阔斧地调整高管团队的消息了。

频繁的人事换防，万科如何稳定内部治理？

据《市界观察》梳理，1月30日，万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。在此之前，2022年12月16日，万科刚刚对上海区域进行了高管调换，其中万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域“掌门人”。紧接着2023年元旦过后，万科南方区域再发生高管变动。1月6日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职。两个月之内，在北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北这七大区域中，万科已对其中四个区域的管理层进行了调换。

对此，《市界观察》敏锐指出，频繁的人事换防后，各部门之间如何配合，如何稳定内部治理，是留给万科高管的下个课题。

表面稳健的财务背后实际暗流涌动

隐蔽的手段掩盖了一个真实的万科

《鹰觅房产》发文称，去年差不多一整年，万科都没什么存在感。在这场绝无仅有的生存秀里，头部央国企和优质民营企业你方唱罢我登场，同是混合所有制的绿城和金地也不时串场一下，而万科就像被遗忘的角落。反转的是，到了年底，万科突然凌空跃起，成了各大银行竞相授信的目标。在银行的白名单里，万科和保利、华润这样大央企并列齐驱，授信的额度超过了好几家优质民企的总和。去年，那几个所谓的优质民营企业，大部分时间都尬在领奖台上祈求红包雨，而什么都不是的万科悄没声儿地，到9月居然融资了1000亿，仅次于“房企之光”保利的1200亿。1000亿的融资一点都没浪费，全部偿还了到期债务和利息以及其他刚性支出。在其他民营企业因为融资断档而接连暴雷的时候，万科不动声色地将旧债一一置换掉了。于是到年底的时候，一个财务稳健的万科便无比光鲜地出现在了众多银行面前。

但是万科光鲜的表面，却被《鹰觅房产》一语戳穿：费心营造的形象是给市场、监管者和银行看的，实际上万科去年焦头烂额的程度，一点不输于任何一个想活命的房企。

在接下来的内容中，《鹰觅房产》对万科进行了详细的解剖：从账面上看，万科2021年年末的现金短债比是1.5倍，显示的是绰绰有余的流动性。实际情况是，去年上半年，万科只拿了不到20块地，总金额只有2021年同期的40%，公司将大部分精力都放在搞钱上了——除了从金融机构和市场融资，还让万物云突击上市换钱，大幅回收投资换钱，把股份质押换钱，卖出资产换钱，将不好卖的项目转给地方城投换钱，将囤了好久的优质项目卖给外资换钱……这幅活命的姿势，去年遍地都是。

万科的员工也没过上正常日子，该到手的一些收入迟迟兑现不了。去年到9月的时候，万科应付职工薪酬同比增长了74%，达到了66亿；高层也惨，拿到手里的钱被要求买万科股票。

现金流紧张的另一个标志是，年初承诺的用最低20亿资金回购股票，在市场的众目睽睽之下，最后只兑现了13亿。表面上，万科可以傲娇地展示“三道绿线”，尤其是净负债率水平低到了一个房企所能到达的极限。可惜的是，这些都不是真实的。

现实中狼狈不堪的应对与真实的负债情况遥相呼应。当下，勇于创新的万科已经将负债做到了表内外体系化操作，表面稳健的财务背后实际暗流涌动。隐蔽的手段掩盖了一个真实的万科。这其中，不乏利用违规手段引入融资，然后隐藏负债，美化报表。

隐藏负债美化报表

万科御用公司“功不可没”

在房地产行业，只要一扩规模账面负债就上升，而账面负债上升意味着评级下降，融资受限，股价下跌。那么，怎样尽可能多地融资扩规模，又能将负债隐藏起来？《鹰觅房产》以万科为案例给出了“答案”：万科突破的方式之一是将信托资金曲线引入项目，然后再进行表内外操作以求隐藏真实负债。2019年，监管机构进一步收紧了信托资金投资房地产，禁止以直接投资形式进入项目。也就是说，信托资金的明股实债是明确的违规行为。为规避这一点，万科收集或控制了一批御用实业公司，专门充当信托公司的直投公司，然后再由这些实业公司直接投资项目；当信托资金退出时，由万科关联公司或指定第三方收购其股权。就这样，项目既拿到了信托资金，又隐藏了负债或降低了账面有息负债，美化了报表。万科御用公司有以下几个特点：业务范围多元化，没有实质性经营，空壳公司，有些甚至就是万科的关联公司。