REITs市场迎历史性机遇，证监会副主席李超最新发言扩大REITs试点，商业不动产等多领域扩容，万亿市场可期

（原标题：REITs市场迎历史性机遇，证监会副主席李超最新发言扩大REITs试点，商业不动产等多领域扩容，万亿市场可期）

财联社12月8日讯（记者 刘超凤）万亿市场基础设施公募REITs即将迎来扩容！

证监会副主席李超今日发言指出，要进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；进一步明确REITs税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资。

东方证券首席经济学家邵宇对记者表示，“公募REITs市场将迎来双向扩容，融资端从基础设施向长租房、商业不动产等领域扩张，投资端积极引入机构投资者和长期资金，供需两方面形成合力，有助于公募REITs市场规模的增长以及健康有序市场生态的构建。”

华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫表示，产品扩容提速，新发和存量扩募是两大抓手。除了新产品获批发行外，首批5只REITs扩募获交易所受理，打开了存量REITs可持续规模增长的路径。华泰证券资管预测，2023年末公募REITs上市60只，市值高达1500亿元，未来3-5年则有望实现万亿市场规模。

伴随着REITs市场规模增长，将吸引更多机构投资者的加入。首批公募REITs明年年中成立时间将满两年，养老FOF有望积极投资公募REITs。“同时，随着公募REITs产品数量增加及类型多样化，预计跟踪REITs市场的综合性指数以及行业指数等也将面世，为国内投资者提供业绩比较基准，促进REITs指数化投资。目前全球REITs ETF共有106只，规模接近1000亿美元。”申万宏源研究金融工程资深高级分析师宋施怡表示。

REITs总市值超过800亿

12月8日，中国证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。

截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

首批9只上市REITs发布的2021年年报显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。此外，上市REITs平均日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。

实践表明，推进多层次REITs市场建设，有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，扩大有效投资;有利于支持制造强国、交通强国、物联网等国家战略;有利于加快基础设施建设步伐，盘活存量资产，助力构建现代化基础设施体系;有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持房地产市场平稳健康发展;还有利于深化金融供给侧结构性改革，为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品，拓宽社会资本投资渠道。

华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫解释道，“公募REITs产品为基础设施项目提供了新的退出渠道，有助于盘活存量资产，形成存量基础设施资产和新增投资的良性循环。原始权益人通过发行公募REITs产品提前收回部分投资，能够降低债务融资规模、改善财务结构，回收资金可用于投资新项目，持续为我国基础设施建设提供新的资金来源，更高效地实现基础设施补短板、强基础，更好地服务经济高质量发展。”

首发和扩募扩容

目前，基础设施公募REITs尚处于发展初期，已上市REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良。目前已上市REITs产品总规模和流通规模较小，难以满足各类资金的大规模投资需求。

下一步，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路，持续扩容。

李超表示，证监会继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

完善市场体系，推进多层次市场体系建设，也是证监会发展REITs市场的重点工作。“将尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。”李超表示。

上交所理事长邱勇也指出，“今年以来，我们修订发布扩募规则，推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。我们还推动成立了长三角REITs产业联盟，加大对长三角基础设施建设的支持力度。”

华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫表示，“产品扩容提速，新发和存量扩募是两大抓手。新产品方面，今年已有12只产品获批发行，另有多个成熟项目加快推进。存量产品扩募方面，扩募指引（试行）正式出台，首批5只REITs扩募获交易所受理，打开了存量REITs可持续规模增长的路径。”

REITs指数化投资指日可待

李超提到，“将进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。”

华泰证券资管认为，公募REITs期限长，兼具权益和固收属性，具有底层资产盈利能力稳定、现金流预期明确且强制分红等特性。从资产配置角度看，REITs价格走势与股票、债券、大宗商品等传统投资品种走势相关性低，投资逻辑亦不同于传统投资品种，因而可以有效降低投资组合风险，投资者可以将其作为分散化投资的新选择。

申万宏源研究金融工程资深高级分析师宋施怡表示，“从海外市场来看，养老第二及第三支柱投资于公募REITs的占比逐渐提升。我们认为，未来我国的养老目标FOF有望积极参与投资REITs。根据相关要求，REITs成立须满两年后才可被纳入养老FOF的投资标的。”

随着公募REITs产品数量增加及类型多样化，预计跟踪REITs市场的综合性指数以及行业指数等也将面世，为国内投资者提供业绩比较基准，促进REITs指数化投资。“从海外市场来看，以REITs指数为标的的REITs ETF产品受到投资者欢迎，目前全球REITs ETF共有106只，规模接近1000亿美元。”宋施怡表示。

据记者了解，目前美国的REITs-FOF:DFA Global Real Estate（简称DFA)是全球规模最大的REITs-FOF产品，规模将近90亿美元，过去五年的累计收益率为22.91%，年化收益率为4.19%，未跑赢同期的标普500 指数。DFA持有美国、日本、澳大利亚等多国资产，持仓中排名前五的REITs类别依次为多元资产、仓库、公寓、 购物中心，占比分别为32.71%、13.40%、11.17%、8.98%。