穆迪预测明年地产合约销售同比小幅下降，三四线城市库存仍居高位，支持性政策仍待时间显效

（原标题：穆迪预测明年地产合约销售同比小幅下降，三四线城市库存仍居高位，支持性政策仍待时间显效）

财联社11月30日讯（记者 刘超凤）11月29日，在中诚信国际、穆迪公司联合主办的2023年信用风险展望年会上，中诚信国际董事长兼总裁闫衍表示，债券市场违约主体和违约规模“双减”，新增违约数量明显减少，创近五年来最低水平。发行人通过展期方式缓释兑付风险，新增展期债券数量同比大幅增加，但展期债券延长兑付期限有所回落，展期后完成兑付的债券仅有20%。

此外，房地产行业信用风险仍存，房地产市场调整或仍处底部徘徊，持续受到市场关注。穆迪预测2023年全年房地产行业合约销售额同比下降10%-15%，需求短期内持续低迷，建议重点关注以下几个指标：全国合约销售环比增长情况、流动性和融资成本、全国库存水平。

债券市场信用风险的特点

当前外部的不确定性持续存在，内部又逢多重挑战不断，企业投资扩产意愿下降，信用债市场融资疲弱及分化态势并存，债券发行及净融资规模较去年同期大幅收缩。

中诚信国际董事长兼总裁闫衍分析了目前债券市场信用风险的三大主要特点和整体趋势：

一是，在全力防范化解债券违约风险的政策背景下，债券市场违约风险释放减缓，呈现违约主体和违约规模“双减”特征，新增违约数量明显减少，创近五年来最低水平。

根据中诚信国际统计，今年截至11月中旬债券市场合计违约规模不到340亿元，同比降幅超过80%，达到近五年来最低水平；新增违约发行人共计8家，同比减少12家。

二是，更多的发行人通过展期方式缓释兑付风险，新增展期债券数量同比大幅增加，但展期债券延长兑付期限有所回落。

根据中诚信国际统计，截至11月中旬，年内债券市场共有39家发行人对85支债券兑付进行展期，已确认展期本息规模合计超过820亿元，达到历史新高。值得关注的是，从此前展期债券的兑付情况来看，展期后完成兑付的债券仅有20%，超过80%的展期债券仍发生违约或再次展期。展期债券兑付占比较低，能否按约定兑付仍存在较大不确定性。

三是，房地产行业信用风险仍存，房地产市场调整或仍处底部徘徊。随着近期“第二只箭”、金融支持房地产16条等政策出台和逐步落地，房地产市场有望筑底恢复。年内房企违约规模合计将近200亿元，在违约总规模中占比近60%；展期规模超过700亿元，成为今年主要的风险事件发生主体。

近期，各监管部门及相关机构多措并举加大对民营房企融资支持力度，均对行业发展有正向影响作用，同时后续民营房企融资疲软态势或有望缓解。

穆迪预测地产合约销售额同比下降

房地产企业的销售、融资、流动性都是市场关注的焦点。中诚信国际企业评级部董事总经理龚天璇介绍了现阶段房地产企业流动性情况。从销售数据来看，商品房销售数据从2021年7月份出现单月同比下滑，一直延续至今。2022年1-10月份全国商品房销售金额同比下滑幅度是26%。同时房企销售数据出现分化，由于民营房企供货不足以及购房人更加信赖国企开发商，国有房地产企业销售承压能力就大幅增强，销售数据普遍强于行业平均水平，相对地，民营房地产企业销售金额下滑幅度远大于行业平均水平。

从房企再融资数据来看，2021年，房地产企业境内信用债净融资额大约是流出2100亿，2022年1-10月该数据缩小至净流出700亿，同比收窄，主要原因是国有房地产企业今年净融资额出现大幅增加，前十个月国有房地产企业信用债净融资额净流入850亿。从境外市场来看，民营房地产企业是境外信用债的主要发行人，从2021年以来，房地产企业境外信用债净融资额呈大幅净流出状态，今年净流出规模进一步扩大。

根据中诚信统计，从2021年初到2022年10月末，全国共有约66家房地产企业出现了信用债违约或者展期等流动性困难状况。截至目前，这些房企尚未偿还的信用债余额超过了1.1万亿，其中境外信用债未偿还的余额约为7600亿，占比67%；此外，这1.1万亿占了所有房地产企业信用债存续金额的比例约为43%。

对于未来房地产市场的发展前景，穆迪企业融资部副总裁高级分析师陈晨表示，预计2023年全年房地产行业合约销售额同比下降10%-15%。房地产需求未来半年或一年内仍将维持低迷状态。

近期有一些支持性政策推出，有望改善开发商的财务流动性，一定程度上缓解短期融资压力，但仍需要时间才能显现出效果，或实质性缓解购房者的顾虑，包括对宏观经济增速放缓的顾虑等等。

库存水平方面，穆迪预计一二线城市的库存水平将维持在历史平均值附近，而三四线城市的库存水平仍居高位。

陈晨认为，整体来看，地产行业的稳健发展需要满足几项条件：一是，未来6-12个月全国合约销售同比增长为正，在0%-5%区间；二是，开发商的流动性明显改善，且融资成本显著降低；三是，全国库存水平居于历史平均位置。

穆迪下调G20国家经济预测

穆迪对于全球经济形势并不乐观，并下调了对G20国家明后年的经济预测。穆迪预计G20国家明年经济增长将减速1.3%，低于此前预测的2.1%；同时降低了对美国、主要欧洲经济体、中国、印度和日本经济增长的预期。

对此，穆迪信用策略与标准部副总裁、高级信用评级主任李秀军表示，“调低经济增长的预期，一方面是因为通胀压力，另一方面是各个央行的货币政策，我们认为这种压力和紧缩周期不会很快结束，明年底或明年下半年有望看到放松的信号。”

对于中国信用环境，李秀军表示，“外部来看，美联储将在明年一季度后逐渐暂停加息，中国将继续保持对流动性的支持。中美货币政策的这种分化将至少持续到明年上半年，利差持续缩小，美元的强势将对人民币造成压力。内部来看，国内一些长期的政策目标还会持续，比如共同富裕、对国企的支持、提高家庭收入，以及继续增加对粮食安全和可再生能源行业的支持等等，这些长期政策有望在明年两会后看到具体政策的出台。当前尚处于过渡期，未来的政策前景仍然不太确定。”