“第三支箭”落地或将助力房地产行业加快进入良性循环

（原标题：“第三支箭”落地或将助力房地产行业加快进入良性循环）

来源：金融界

作者：中信证券

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司等。此次证监会五项措施，充分体现了“第三支箭”已经成功发射，将更好推进目前的房企融资工作，优化房企融资结构，有力提振行业和市场预期，助力经济大盘稳定。

▍此次五项股权融资措施的重要意义在于，将进一步拓宽房地产企业融资渠道，改善优质房企资产负债表，从而在促进房地产市场防范风险、转型发展的过程中，助力稳定经济大盘。

改善资产负债表计划的着力点主要是两个方面，一是加大权益补充力度，二是促进房地产市场盘活存量资产。综合近期房地产领域的一系列增量政策，可以观察到金融支持房地产的措施正在密集出台，信贷、债券、股权“三箭齐发”，打出一套“组合拳”，将有力提振行业和市场预期。并且“第三支箭”相比“第二支箭”具有独特的优势，不会直接增加房企的负债规模，同时依然可以为房企融资提供充足的融资渠道。股权融资相比债券融资，能够增强投资者对于房企投资的长期性，且资金的用途方面更加广泛，并且可以避免“房企债务兑付”的问题。

从10月经济数据看，房地产市场的复苏压力较大。10月地产投资、销售和土地成交数据均继续下滑。1-10月，全国房地产开发投资11.4万亿元，同比降低8.8％。10月单月房地产投资同比下降16.0％，较前值（-12.1％）降幅扩大3.9个百分点。10月单月地产销售面积、销售额分别同比下降23.2％、23.7％，较前值降幅分别扩大7.0个、9.5个百分点。10月份30城商品房成交面积日均值同比降低18％，降幅较前值（-14％）扩大。1-10月全国土地成交价款同比降低46.9％，降幅较1-9月（-46.2％）扩大0.7个百分点。

房地产业规模大、链条长、牵扯面广，在经济中的上下游带动作用大。按照狭义口径测算，2020年，房地产自身和前、后向分别创造约7.5％、7.8％、2.7％的GDP，总拉动约18％的GDP份额。据我们测算， 2021年，房地产业拉动19.4％的投资、52.6％的地方财税、3.1％的就业，在国民经济中处于重要地位。因此，预计此次五项股权融资措施出台后，将对房地产业和整体国民经济产生有效的促进效果。

▍与以往政策相比，这一次的资金投向更多引导到政策支持的房地产业务。

具体包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。并且，此次政策要求房企募资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途。即房企的增量资金要用于解决存量问题，而不是支持房企继续扩张和发展多元业务。这表明，国家“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标不会改变。放宽房企股权融资仍然是为了促进“保交楼”工作，避免恶性事件再发生，从而有力支撑市场信心。同时，治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业会得到重点支持。

上述政策有利于对房地产企业的纾困措施更加制度化、体系化、全面化，有助于全面快速改善房企资金面，继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、防范房企资金链风险和化解房企信用风险，从而推动优质房地产企业实现长期的、平稳健康的、可持续的发展。同时，这些政策有利于房地产企业的融资，改善房地产企业的流动性，从而扭转房地产市场下行风险，稳定房地产行业的预期，促进资本市场估值的修复，发挥地产行业对国民经济的支撑作用。如果头部房企能够顺利实施并购重组的配套融资方案的话，那么这将有利于加快行业目前出清的节奏，进而加快后续地产周期修复的速度。

▍保障性租赁住房板块将从“REITs盘活房企存量资产作用”中受益。

基础设施REITs作为国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产。受惠于“REITs盘活房企存量资产作用”相关政策的主要是存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较好的基础设施项目资产，特别是保障性租赁住房板块。本次公布的政策特别指出，要推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。预计除保障房外，产业园区、仓储物流等板块也将从政策中受益。本次公布的政策同样指出，要鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。此外，我们认为“REITs盘活房企存量资产作用”在长期闲置但具有较大开发利用价值的房地产资产上也可能会形成一定突破，例如老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国企开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

▍预计私募股权投资基金能够对盘活房地产领域存量资产发挥较大作用。

不动产私募投资基金是指通过非公开发行的方式，面向特定投资者（一般是机构投资者）募集资金的不动产投资信托基金产品。不动产私募投资基金相比于公募REITs具有诸多优势。不动产私募投资基金的投资人以成熟的高净值投资者为主，更了解项目细节。并且，不动产私募投资基金的投资范围更广，所投项目不限于收益型房地产。此外，不动产私募投资基金的管理团队更有效率和成功动机，项目透明度高，投资人支付的费用更低，回报更高。

不动产私募投资基金在美国、加拿大等发达国家是重要的投资渠道，也是盘活房地产领域资产的重要来源。例如，黑石集团是美国著名的私募股权房地产公司，旗下的地产基金Blackstone Real Estate Partners VIII募集资金达到158亿美金。布鲁克菲尔德资产管理公司同样是美国著名的私募股权房地产公司，其在办公物业、住宅社区规划建设等地产业务上广泛参与，为客户提供夹层贷款、另类资产基金、金融和咨询服务等。

借鉴国外的发展经验，不动产私募投资基金以房地产项目为底层标的资产，基金有底层资产作为担保，投资存在亏损的情况几乎很少发生。不动产私募投资基金能够为投资者提供相对稳定的投资回报。在开展不动产私募投资基金试点后，国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。