地产：政策多管齐下 对于高信用公司最为有利

（原标题：地产：政策多管齐下 对于高信用公司最为有利）

来源：金融界

作者：中信证券

中信证券认为，政策的路径虽然多管齐下，盘活企业经营性和融资性现金流，但最大的目标是防范系统性风险，稳定房地产市场，不是拯救个别企业。成文的，具体的，有所作为的政策，相信可以取得稳定市场的目标，这对于高信用公司最为有利。

▍银保监会、住建部、人民银行发布关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作通知，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

▍预售监管是保交楼的生命线，不能一松了事。

但一刀切也造成了资金利用低效。当前保交付要求预售监管不能一松了事。对预售监管体系的改革，并不是权衡保交付和保信用哪个更加重要的问题，也不是人为把消费者和金融机构利益对立。预售监管体系之可以优化，关键在于精准厘清某个区域需要的预售监管资金多少，并以金融手段，在不牺牲购房人利益的情况下，允许企业适当支配一部分资金，保证企业总部的正常运转。

▍预售资金监管新政，象征着监管重视化解房地产行业风险，并和市场形成协同。

预售监管涉及项目资源的使用灵活度问题，必要的信用加持是现代经济运转的保障。保函置换，而不是一味锁死现金，有助于部分优秀房企总部灵活调度资金。而限定30％的置换金额上限，又反过来确保了顺畅交付。更重要的是，这是住建部门和金融监管部门协作的标杆。房地产问题牵连民生和金融稳定，确实需要跨部门的协同，才能求得整体的解决方案。而这种解决方案又需要市场主体的参与，即商业银行按照市场化、法治化原则落实。我们相信，房地产行业风险整体可控，才符合商业银行的根本利益，因此商业银行完全有动力落实保函置换预售监管资金的要求。

▍上下合力，形成体系化的问题解决方案。

相比财政和金融系统，住建系统的上下协同历史相对少，各地更加强调地方的差异。预售监管本来作为一个地方性政策，各地的监管标准千差万别，保函置换预售监管资金亦在各地层面存在不同规定。虽然各地的现实情况不同，但房地产问题仍然是一个全国性的问题。我们认为，虽然当前全国性政策的细节和此前很多地方的政策有类似之处，但这里体现的体系化，流程化，公开化解决问题的决心则不同。

▍关注主要风险点，防范系统性风险。

我们认为，房地产的主要风险点，在于交付、销售、信用等形成了一个恶性循环，以居民缩表为标志，成为了宏观经济的主要风险点之一。面对这种风险，我们相信政策将积极形成合力，依托市场化力量，处理好防范系统性风险和防范道德风险之间的关系，推动房地产市场健康平稳发展。这并不意味着拯救某一个公司，但这意味着保证系统的安全稳健运行。

▍风险因素：

局部疫情反复进一步干扰销售复苏的风险；个别公司虽然获得增信支持，但销售乏力，债务仍可能展期的风险；房地产企业盈利能力进一步下降的风险。

▍投资策略：

我们认为，政策的路径虽然多管齐下，盘活企业经营性和融资性现金流，但最大的目标是防范系统性风险，稳定房地产市场，不是拯救个别企业。成文的，具体的，有所作为的政策，相信可以取得稳定市场的目标，这对于高信用公司最为有利。