吴亚军交棒，龙湖向“百年老店”跃进

（原标题：吴亚军交棒，龙湖向“百年老店”跃进）

雷达财经出品  文|苏红  编|深海

龙湖集团完成了向百年老店进军的关键一跃。 

10月28日，龙湖集团在港交所公告，公司CEO陈序平升任董事长，人力资源总经理沈鹰担任执行董事，原董事长吴亚军因年龄及身体原因，卸任董事长，同时获任公司战略发展顾问，副董事长邵明晓从执行董事调任为非执行董事。 

陈序平是位 "80" 后，硕士毕业于清华大学土木工程专业，是龙湖集团2008 届“ 仕官生” ，在龙湖历任了工程经理、项目总、工程总、COO和CEO等多个职位。 

在当前的地产形势下，吴亚军的交棒，引发了一些市场猜想。但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地产创一代交班，是企业面向未来极为重要的一步。吴亚军在退休后仍担任顾问，可以将陈序平扶上马并送一程。一旦平稳过渡完成，龙湖集团在相当长的时间内将迎来平稳发展。 

雷达财经梳理发现，龙湖此时的整体形势较为乐观。销售方面，自7月以来，龙湖集团已连续三个月实现月度销售业绩的持续回升；偿债能力方面，公司现金短债比4.07，预计现金流将达到800亿元左右，且公司融资成本低于4%，年内已无偿债压力；土储方面，9月底至今，龙湖在第三轮集中土拍中共摘得11幅地块，累计投入超100亿元，年内合计权益地价达到222亿元。 

龙湖集团的稳健，获得了海通证券、花旗银行等多家机构认可，并给予“买入”评级。 

在二级市场上，龙湖集团在11月1日和11月2日两个交易日的表现极为亮眼，股价合计大涨28.6%。 

一场筹谋三年的“交棒”

“过去三年，我一直在安排能够接我班的人，接任董事长的人选。”10月30日晚间，吴亚军在龙湖集团投资者会上表示。 

作为龙湖集团创始人，吴亚军一手将这家曾经的重庆地方房企，带入了《财富》世界500强。 

然而，多年高强度的工作，也让吴亚军的身体不堪重负。 

“过去几年我的心脏一直心律过快，最近，我出现了心悸。”吴亚军透露，自己还受糖尿病困扰，眼睛也即将迎来第二次手术。 

身体的不适，叠加其他因素，让吴亚军产生了“交棒”的想法，但究竟交给谁，怎么交，吴亚军最初并不确定。 

2019年，吴亚军访问美的，何享健交棒方洪波的案例，让吴亚军眼前一亮。 

作为美的集团创始人，何享健并没有选择已成年的儿子，而是由职业经理人方洪波接任美的集团董事长。 

而方洪波也没有辜负何享健的厚望。自2012年接任美的集团董事长后，方洪波将营收千亿的美的集团，一路带上1500亿、2000亿、3000亿的台阶……其中，美的集团2021年营收为3434亿，是格力电器的1.81倍，海尔智家的1.5倍。 

确定交班给职业经理人后，吴亚军开始在龙湖内部积极寻找接班人，陈序平获得了吴亚军的青睐。 

图注：龙湖新任董事长陈序平 

相关资料显示，陈序平本硕均就读于清华，毕业后即进入龙湖工作，从一线做起，历任多个岗位。另据天眼查资料，陈序平曾在多达103家公司任职高管。 

“方向感很好，企业文化上的认同也让我安心。此外，企业家精神、生意逻辑、组织能力，再到驾驭大系统的能力，都没有问题。”据吴亚军透露，早在十几年前，自己即关注到陈序平，一路看着他成长起来， 

在吴亚军的力挺下，陈序平先后担任龙湖集团CEO、董事长。 

卸任董事长的吴亚军并非完全不管，接下来，吴亚军将以顾问形式，和龙湖多位老将一起，为龙湖发展“保驾护航”。 

留下的家底极为丰厚

在地产行业不景气的当下，吴亚军辞任董事长的消息传出后，引发了广泛关注，甚至有声音认为龙湖不行了，吴亚军卸任龙湖董事长，是为了“金蝉脱壳”。 

吴亚军用行动进行了辟谣。据龙湖集团公告，10月31日，吴亚军家族控制的Charm Talent International Limited（下称“Charm Talent”）增持龙湖集团股票300万股，合计投入资金2859万港元。同日，Charm Talent 还在公开市场买入2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据本金500万美元。 

11月1日，Charm Talent 在公开市场增持300万股公司股份，平均价格约为每股10.48港元，并买入本金280万美元之公司发行的优先票据。 

11月2日，Charm Talent 在公开市场增持100万股公司股份，平均价格约为每股11.27港元，并买入本金500万美元之公司发行的优先票据。 

11月3日，Charm Talent 于公开市场买入本金共520万美元之公司发行的优先票据。 

而作为国内最稳健的民营房企之一，龙湖不仅没有不行了，反而销售出现了正增长。 

10月11日，龙湖集团公告称，公司9月销售额为192.2亿元。在此基础上，龙湖集团三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。 

在偿债能力方面，截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，其中现金短债比达4.07，平均融资成本为3.99%。 

10月31日，龙湖集团还提前偿还了另一笔2023年到期的部分银团贷款51亿港元，合计还款85.5亿港元；11月1日，龙湖集团发布公告称，已向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期之部分银团贷款34.5亿港元的不可撤销通知，大多数参贷行同意之后，公司将即时还款。 

龙湖集团CFO赵轶在近日的投资者会上还透露，准备资金赎回明年到期的美元债，如不出意外，明年在海外没有任何债务到期。赵轶预计，龙湖年底的现金流将达到800亿元左右，净负债率将稳中有减。 

在房企的“命根子”土储方面， 2022年年初至今，龙湖共获取25块地，在北京、上海、合肥、西安等高能级城市均有斩获，合计权益地价达到222亿元。 

同花顺iFind数据显示，吴亚军给陈序平留下的家底极为丰厚。截至上半年末，龙湖集团总资产达8890.28亿元，归属于股东的权益达1237.56亿元。 

机构看好龙湖集团未来

站在吴亚军肩膀上的陈序平，在10月30日的见面会上，透露了龙湖集团的新目标。 

陈序平提出，未来龙湖的两大重点分别是城市聚焦和航道聚焦。 

在城市聚焦方面，龙湖集团梳理出20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。 

“十年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到1000亿。” 陈序平透露，未来龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这些经营性航道能够产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。 

对于陈序平时代的龙湖集团，严跃进表示看好。“陈序平年富力强，有吴亚军等老将护航，加上龙湖较好的基础，在陈序平带领下，龙湖有望再上台阶。”他表示。 

招银国际分析师认为，陈旭平接任董事长，是龙湖集团发展史上的一个里程碑。在以陈序平为首的稳定和充满活力的管理团队的领导下，加下销售回归正增长和融资渠道可能进一步打开，龙湖集团很可能成为少数几家能够度过这轮下行周期的民营房企。 

海通证券认为，龙湖集团新管理层接班，意味着逐步走出家族化色彩，迈向机构化道路。基于第三季度销售额同比转正，投资性物业租金收入贡献突出； 拿地积极运营稳健，年内无偿债压力，维持买入评级。 

花旗银行认为，董事长的变更是向职业化管理的转变（类似于美的），尽管环境充满挑战，龙湖自上市以来致力于机构化的努力（内部领导力发展计划、职业CEO任命、合伙人激励计划等）和银行的支持下，具有战略连续性……此外，龙湖集团经营性收入增长约30-40%，贡献利润的25%，估值具有吸引力，维持买入评级。 

二级市场表现方面，龙湖集团在11月1日和11月2日两个交易日股价大幅上涨。其中，11月1日股价大涨8.2%，11月2日再度大涨18.85%。 

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