债市财报观察 | 老牌龙头房企销售改善，稳居绿档，缘何多只债券下跌？

（原标题：债市财报观察 | 老牌龙头房企销售改善，稳居绿档，缘何多只债券下跌？）

财联社10月31日讯（编辑 李俊）近日，金地(集团)股份有限公司（以下简称“金地集团”）发布三季度报告显示，三季度金地集团三季度实现营业收入249.64亿元，同比增长27.3%；净利润13.71亿元，同比减少7.59%。值得注意的是，金地集团前三季度业绩整体较去年同期小幅正增长，在销售方面呈好转态势，前三季度累计销售面积和金额同比降幅较上半年有明显收窄。同时，金地集团9月公告回购债券约1.56亿元，向市场传递了积极信号。

具体来看，受益于毛利率改善、三费降低、投资收益提升，公司前三季度营业利润同比降幅较营业收入同比降幅更小。据三季报显示，金地集团前三季度实现营业收入530.8亿元，同比减少1.5%；营业利润64.3亿元，同比减少1.3%；实现归母净利润 33.4 亿元，同比增长 0.8%（归母净利率 6.3%，较 2021 全年下降 3.2pct）。同时，金地集团综合毛利率20.6%，同比增加2.1个百分点，较去年全年毛利率减少 0.8个百分点；三费费率9.7%，同比降低0.8个百分点；对联/合营业企业的投资收益同比增加8.5%，达22.4亿元。

单独看第三季度， 金地集团实现营收 249.6 亿元，同比增长 27.3%；归母净利润 13.7亿元，同比降低 7.6%。国盛证券研报指出，导致三季度收入同比增长，但业绩同比下滑的主要原因为金地集团三季度投资净收益（5.7 亿元）较去年同期（20.9 亿元）大幅下降了 15.2 亿元。

此外，就销售数据来看，公司负增长已有明显缩窄。金地集团前三季度累计销售面积/金额分别为 706 万平/1631 亿元（同比分别变化-34%/-29%），对比上半年累计销售面积/金额同比（分别变化-44%/-38%），负增长明显缩窄。据克尔瑞销售排行榜显示，1-9 月金地集团位列销售榜第7（较今年年中上升 1 名，较2021年底前进 4 名），1-9 月累计销售额同比增速（-29%），但优于优于 Top30 平均水平（-44%）。

在流动性方面，金地集团三道红线达标，稳居绿档。截至 9 月 30 日，金地集团剔除预收账款资产负债率 66.5%；净负债率 55.0%；现金短债比1.4。同时，公司持有货币资金 556.7 亿元，有息负债余额 1190.6 亿元，较今年年中减8%。长期债务和短期债务的比重分别为 67%和 33%。有息负债综合成本进一步降至 4.50%，保持在行业低位。

值得一提的是，金地集团年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。据WIND数据统计，其下一笔中票“18金地MTN001”本息偿付将于2023年1月9日进行，金额共计15.89亿元。而未来一个月内，金地集团将有3笔中票利息需支付，金额共计2.03亿元（分别为21金地MTN006、20金地MTN004、21金地MTN007）。

然而，近日金地集团仍有多笔债券价格出现下跌。在三季报公布后的首个交易日，“21金地04”盘中成交价38.998元，较前一日中债估值净价偏离-43.7%。就今日盘面来看，截至收盘，金地集团有两期中票出现较大跌幅，“22金地MTN001”跌幅49.27%、“21金地MTN006”跌幅34.86%。

在10月28日下午金地集团召开的投资者线上交流会上，金地董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊就近期债券下跌等问题做出回应：“现在大跌最主要还是信心缺失的问题，公司也在想办法解决，但单纯依靠一家公司做，效果确实有限。我们还是尽我们所能做好工作。当然我们也和住房部门呼吁，希望出台更有力的措施，解决当前的问题。”

此外，据企业预警通数据显示，截至10月31日，金地集团有境内存续债31只，债券存量规模416.01亿元。其中，中票发行占比53.36%。其次为公司债和资产支持证券，分别占比38.61%、8.03%。境外债中，金地集团目前存续一只美元债（GEMDAL 4.95 08/12/24）将于2024年8月到期，余额4.8亿美元，票面4.95%。

今年9月，金地集团公告了进行约1.56亿元债券回购。对此，兴业证券表示，本次回购债券反映了公司财务管控稳健，为市场增添信心。

据公告显示：金地集团子公司“深圳市金地建材有限公司”将以市场化方式购买本公司债券和资产支持证券，购买债券合计约218万张，累计购买金额约15,567万元（“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”、“20金地01”、“21金地01”、“21金地03”）。

也有市场人士认为，债券回购一方面反映了发行人当前现金充足，调整债务期限结构或融资成本；另一方面，表明了自身流动性充裕，向市场传递积极信号。然而，需要注意的是，对于未回购的债券最终是否能全额兑付，仍然存在一定不确定性。

近期，中央密集“自上而下”出台各项放松地产的政策，国盛证券认为，这进一步提高了对未来政策放松的预期。而从三季报来看，老牌龙头房企在行业基本面下行的背景下稳健经营，销售呈好转态势，财务保持较为稳健。

需要注意的是，在宏观层面，信达证券认为，目前仍存在房地产调控政策收紧或放松不及预期，预售资金监管趋严，地产行业销售下行幅度超预期，疫情反复防控趋严等风险因素扰动。而具体到房企来看，招商证券则提醒，房企销售增长不及预期，受市场影响拿地保守，结算不及预期，毛利率回升不稳定，股权结构存在不确定性等风险因素同样需要跟踪关注。