土地市场低迷，央国企包场

（原标题：土地市场低迷，央国企包场）

来源：金融界

作者：国泰君安证券

流拍率提升至三轮最高25％，平均溢价率下滑至三轮最低0.5％。广州第三轮土拍计划出让20块地，最终以2宗地块终止、3宗流拍、15宗成交收尾，是2022年以来流拍率最高的一批；2022年三轮的平均溢价率分别为1.2％、6.6％、0.5％，第三轮土拍溢价率最低，说明市场信心不足，房企拿地积极性下降。此外，第三轮土拍揽金479亿元、成交总建面353万方，这也是2022年广州3批集中供地中成交面积和金额最多的一批。

底价成交占比提升至87％的高位，房企拿地倾向于核心地段。第三轮15宗成交的地块中有13宗地块底价成交，仅有海珠区的2宗地块溢价成交，分别被保利和中铁建拿下。这两块地溢价拍到了4万元+的楼面价，反映了在市场调整阶段，房企将控制风险放在第一，不轻易到外围区域“低价抄底”，反而更倾向于“优中选优”投资市中心核心地块。此外，中信泰富&中船以底价188亿元摘得荔湾广船巨无霸宅地，其以高总价跻身广州历史上宅地成交总价TOP2。

央企继续“包场”，区属国企积极“兜底”。除开央企保利发展、华润、中铁建、中信+中船各竞得1宗，其余均为地方国企包括广州南投、南沙开建、高新区集团以及广州城投等，而且本轮无民企参与。

被退地块重新上架，目前三轮土拍出让总建面仅为2021年的57％。在此次被拍卖的土地中还包括了华夏幸福、富力、恒大此前向广州市规划和自然资源局退还的三宗土地。除富力退还地块因故中止拍卖外，其他两宗土地均成功拍出，这三宗土地的正式上架为城市盘活项目提供了新思路。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份；同时继续推荐万科A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。