房地产：退税活跃换手，北上带动复苏

（原标题：房地产：退税活跃换手，北上带动复苏）

来源：金融界

作者：国泰君安证券

财政部和税务总局发布公告，对换房的购房者，予以个税退回。根据规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

由于个税退回有比例要求，且一线城市对非普住宅认定标准较高，导致交易存在高额个税，我们认为对于一线城市、尤其是改善型需求作用极大。由于满五唯一的要求和非普住宅的认定要求较严格，尤其是针对一线城市，按照总价计算个税均会出现高额个税的情况，导致在出售时，大多采取原价过网签的形式，这会导致购房门槛过高，几乎等同于全款，否则将产生价差20％或者全额1％（仅针对原值无法取得的项目）的个税。若能够做个税退回，则将极大的活跃一线城市，尤其是北京和上海的楼市（北京和上海对非普住宅的认定均有总价约束，且约束上限较低）。

结合央行取消6~8月房价下跌城市的按揭贷款利率下限，本次财政部宽松政策，将使得一线城市二手房活跃，并向新房和其他城市传导，示范作用远大于此前。央行针对房价下跌城市的按揭贷款利率宽松，更多的是针对低能级城市，偶有个别二线城市，而本次财政部政策涵盖范围更为宽泛，针对所有城市，再考虑到二手房成交以核心城市尤其是一线城市为主，且个税缴纳高的城市也更多为北京和上海，预计将对这两个城市带来积极的作用，并通过二手房向新房和其他城市传导，有明显的积极意义。

相比于年初的政策，近两次政策均为中央下发，和以往由地方政府发布不同，当前具备积极的意义，底部探明。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科A等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。