万科用万物云赌明天

（原标题：万科用万物云赌明天）

“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。”在2019年的一场媒体沟通会上，万科董事会主席郁亮曾公开表示，一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。3年后，更名为“万物云”的万科物业在2022年9月1日成功通过港交所聆讯，离上市仅一步之遥。受此好消息的推动，万物云母公司万科在A股5个交易日上涨了12.4%（截至2022年9月6日）。投资者们期待地产四天王“碧恒万融”将在物管板块齐聚的同时，一些质疑的声音也冒了出来，不少媒体撰文万物云科技公司的马甲底下仍是一家传统的物业公司，而且在上市前突击分红疑似给万科“输血”。

科技成色不足，物业底色过浓

招股书显示，万物云的业务由Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三部分组成，涉足社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务、社区到家服务、智慧社区、战略投资等业务。但是这三大业务线的发展并不均衡，据万科近期发布的中报显示，今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT（人工智能网络）及BPaaS（业务流程即服务）解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

尽管万物云的高科技业务占比从去年底的7.8%增加至今年上半年的8.1%，但这不大的业务规模只能给万物云增香而无法打底。另一方面，万物云的物业服务也在持续内发生长。据弗若斯特沙利文数据统计，按基础物业管理服务收入计，2021年万物云在中国物业管理服务市场中占有4.28%的市场份额，超过碧桂园排名第一。不过值得关注的是，2019年至2022年前三月，来自万科集团及其合营企业或联营公司所开发住宅物业的收入分别占万物云住宅物业服务收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%，在管建筑面积分别占万物云住宅物业服务在管建筑面积的57.8%、56.9%、49.5%及49.2%，万科依然是万物云的最大客户，这也跟大多数地产集团下的物业公司如出一辙。

毛利率逐年下滑，不及行业平均水平

万物云CEO朱保全曾在6月上旬发布的《再写高考作文：物业管理的本手、妙手与俗手》文章中说道，“30%的毛利率并非什么行业妙手”，甚至声称“物业公司毛利率能超过10%已经非常好了”。为何朱保全发表如此“雷人”言论，源于万物云逐年递减、始终不及行业平均水平的毛利率。

招股书显示，自2019年至2022年前三个月，万物云的毛利率分别约为17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%；净利率分别约为7.47%、8.37%、7.23%、6.05%及4.65%，均呈现出逐年下滑的趋势。不仅如此，据公开资料显示，目前在港上市且已披露2021年年报的15家物业管理行业上市公司，平均毛利率为27.93%。万物云的毛利率水平远低于行业均值超10个百分点。

具体来看，2021年公司社区空间居住消费服务业务毛利率为15.8%，同比降低了2.9个百分点。万物云方面指出，这部分业务毛利率的下降，主要因为公司于2020年享有旨在减轻新冠疫情影响的若干社保基金的减免，而该等减免于2021年被取消所致。虽然万物云AIoT及BPaaS解决方案服务板块2021年毛利率同比增长5.3个百分点至29.9%，但由于体量太小，对整体毛利率的提振有限。

利润42亿，分红41亿

从万物云股东结构来看，万科企业、万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源共同构成控股股东集团，合计控制62.89%的股权。但在地产寒冬之下，万科虽然“活下来”，但它的日子并不好过。中报显示，截至2022年6月30日，万科的经营活动现金流量净额为82.88亿元，2020年同期为226.1亿元，下降了63.34%；应收账款周转率为36.73，2020年同期为63.24，下降了41.92%。在现金流紧张的情况下，万科不得不先把“现金奶牛”万物云的奶挤了。招股书披露，2019年至2021年，万物云净利润合计为42.73亿元，而分红合计就高达41.02亿元，大部分资金都进了万科的口袋。

当然，这点分红对于“万亿大万科”只是杯水车薪，万物云的上市才是真正的财富盛宴。然而，目前市场对于物业公司的热情正在退潮，多数港股上市物业公司都在近期创出了两年新低，尽管郁亮解释称，“我们不是卖猪仔”，但业内普遍认为万物云或已错过了上市的最佳时机。（来源|商业华观）