金融街2022年半年度董事会经营评述

（原标题：金融街2022年半年度董事会经营评述）

金融街（000402）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

一、经营形势分析.

（一）行业发展形势.

1．行业政策变化分析2022年上半年，面对行业持续调整，中央政府在“房住不炒”的政策定位下，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，支持各地从实际市场情况出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。央行提出支持房地产企业合理融资需求，促进房地产融资平稳有序；

超180个地市从降低首付比例、加大人才引进、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。

2．全国市场形势分析根据国家统计局数据，2022年上半年，全国商品房销售面积为6.9亿平米，同比下降22.2%；

全国商品房销售金额为6.6万亿元，同比下降28.9%。根据中国指数研究院数据，2022年上半年，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降43.4%；其中，长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降49.7%，大湾区代表城市商品住宅成交面积同比下降44.4%，京津冀代表城市商品住宅成交面积同比下降29.7%，成渝代表城市商品住宅成交面积同比下降46.3%，长江中游代表城市商品住宅成交面积同比下降51.1%。

根据中国指数研究院数据，2022年上半年，百城住宅价格同比上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较去年同期收窄1.55个百分点。分城市看，2022年上半年，一线城市百城新建住宅价格累计上涨0.21%，涨幅较去年同期下降1.55个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨0.33%，涨幅较去年同期收窄1.30个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.23%，涨幅较去年同期下降1.96个百分点。

根据中国指数研究院数据，2022年上半年，全国300个城市住宅用地成交1.9亿平方米，同比下降55.6%；全国300个城市住宅用地成交出让金1.2万亿元，同比下降54.9%；全国300个城市住宅用地成交楼面均价为6133元／平方米，同比上涨1.4%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为4.3%，较去年同期收窄13.2个百分点。

（二）公司经营策略.

1．公司经营管理回顾.

报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，开展了以下经营管理工作。

（1）持续加强党建，引领企业健康发展。报告期内，公司继续完善和加强党组织建设，一是结合公司实际，深入建设学习型党组织，全面学习、贯彻、落实习近平新时代中国特色社会主义思想、十九届六中全会精神，深入学习习近平总书记的重要讲话精神，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是坚持党建引领，高度重视疫情防控，及时安排制定防控措施，督促防控政策、措施及时落实到位，保障公司安全运营；三是继续加强党组织建设，完善制度建设，夯实党建工作基础，进一步加强党建工作与经营工作的有机融合，以党建助经营，促发展。

（2）加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将资金安全作为经营管理工作的重中之重，一是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程成本支出，保障公司资金安全；二是持续推进项目销售去化，盘活存量资产，加强资金回笼；三是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年有所下降；同时，完成三期供应链ABS发行，每期发行利率均处于行业较低水平，改善公司经营活动现金流。

（3）应对市场变化，多措并举推进销售。报告期内，面对严峻的行业形势以及疫情影响，公司严格执行销售“周调度”机制，密切关注行业市场动态与客户需求变化，及时调整销售策略，调度销售进展，推进项目销售去化。2022年半年度，公司实现销售签约额116.7亿元，实现销售面积50.2万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额106.6亿元（销售面积44.5万平米）；

商务产品实现销售签约额10.1亿元（销售面积5.7万平米）。

（4）加强招商管理，资管业务稳健运营。报告期内，在做好疫情防控的前提下，公司写字楼板块强化招商管理，提升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较2021年末有效提升；商业板块持续优化商户结构，完善品牌组合，重点项目金融街购物中心保持较高出租率，经营基本稳定；酒店和文旅板块积极调整营销策略，加强成本管控，努力降低疫情影响。同时，公司响应政府号召，履行企业社会责任，对符合条件客户减免租金，与客户共渡时艰。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入9.4亿元，实现息税前利润4.9亿元。

（5）优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司加大内部资源整合，优化管理效能：

一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；二是适应行业与市场变化，对开发类子公司进行业务整合，做强区域公司利润创造中心职责；三是改革大资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，提升自持物业管理效率；四是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，全面贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发全员内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。

（6）依法合规经营，增强风险防控能力。报告期内，公司密切关注疫情对项目工程进度、销售去化的影响，及时制定风险防控预案并推进落实；根据市场形势发展，持续加强对确保财务稳健和现金流安全、公司可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。

2．公司经营管理展望2022年下半年，面对依然严峻的行业形势，公司将坚定稳健发展的经营策略，以确保公司现金流安全为首要任务，全面推进增收节支、降本增效，凝心聚力、攻坚克难，适应新的市场调整周期，灵活应对市场变化，推进公司业务稳健发展。公司重点推进以下几项工作：

（1）巩固党建成果，持续引领公司发展。2022年下半年，公司党委一是将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展，统筹推进疫情防控常态化和公司年度各项重点工作，将党建工作与经营工作有机融合；二是持续开展党史学习教育，巩固深化学习教育成果，将党史学习教育成果不断转化为公司开拓进取的动力，从思想上、行动上迎接党的二十大胜利召开；三是继续加强基层党组织建设，提升基层党组织工作质量，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用。

（2）坚持财务稳健，保障公司资金安全。2022年下半年，公司将持续关注现金流安全，确保资金安全稳健。一是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程进度，有效节约成本费用支出；二是持续加强现金流管理，推进项目销售签约和回款，加快产成品项目去化，缩短现金流回正周期，提高资金周转效率；三是深挖客户资源，优化激励机制，按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化，补充公司发展所需资金。

（3）强化降本增效，持续改善项目盈利。2022年下半年，公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力。产品研发环节，从客户角度出发提高成本适配性，并在保证产品品质基础上，通过标准化的产品成本管控举措，科学严格管控项目成本；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及项目品质预控能力，狠抓项目全过程质量评估，提升产品品质；招标采购环节，加强战略供应商管理，保持和优质供应商的长期稳定合作，有效控制项目成本。

（4）加强投资管理，合理补充项目储备。2022年下半年，公司将在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资：一是深耕进入城市，聚焦核心区域和核心板块，重点关注发展格局佳、竞争格局优、自有资金回报率高、现金流回正速度快的项目；二是拓展投资模式，研究推进集体建设用地建设租赁住房、轻资产城市更新以及收并购项目等投资方式，优化工作机制，为公司持续稳健发展拓展新的业务方向。

（5）加强营销管理，提高销售效率效果。2022年下半年，公司将密切跟踪政策和市场动向，及时调整营销策略，促进项目销售去化。一是通过线上/线下综合营销措施提升客户认可度，加大项目蓄客力度，保障项目开盘去化速度；二是及时分析总结销售去化情况，根据市场变化采取灵活、果断的销售策略，保证产品适销对路，切实提高项目去化效果；三是按照“提前筹划、节奏适配、闭环管理、强化考核”的思路加强营销费用精细化管理，落实全面、精细、高效的费用管理手段，优化营销费用支出，切实提高营销费用的费效比。

（6）坚持以人为本，完善业绩导向型机制。2022年下半年，公司将继续围绕战略发展方向和目标，按照市场对标、业绩优先的原则，健全总部部门和子公司激励机制，使员工与公司收益共享、风险共担；同时根据业务发展需要，对标核心岗位胜任能力，优化公司人才结构，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展。

（7）强化风险管理，保障公司安全稳健经营。2022年下半年，公司将紧盯新冠肺炎疫情和行业发展形势对工程进度、项目销售及现金流安全的影响，确保风险管控体系的有效运行，及时做好风险防控预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构风险管控及内部审计能力的提升，不断提升全员的合规意识、责任意识、担当意识。

二、主营业务分析.

（一）公司总体经营情况.

报告期内，公司房产开发业务结算规模较去年同期明显增加，实现营业收入96.26亿元，同比增长119.41%；受行业调控持续深化影响，房产开发业务毛利率为15.19%，较去年同期下降7.95个百分点；其中，住宅产品实现收入82.84亿元，毛利率为13.56%；商务产品收入13.42亿元，毛利率为25.30%。

报告期内，公司物业租赁业务努力克服疫情影响，通过强化招商管理、提升服务水平、完善品牌组合、开拓营销渠道等措施，实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，经营业绩基本稳定；受减免租金等因素影响，物业租赁业务毛利率为88.06%，较去年同期下降2.59个百分点。

报告期内，公司物业经营业务受疫情影响明显，实现营业收入1.03亿元，同比下降46.79%；

物业经营业务毛利率为-82.73%，较去年同期下降75.74个百分点。