地产建筑：REITs助力持有运营类资产价值重估

（原标题：地产建筑：REITs助力持有运营类资产价值重估）

来源：金融界

作者：开源证券

【地产建筑】

REITs助力持有运营类资产价值重估——REITs助力持有运营类资产价值重估-20220513

1、REITs历史发展及全球格局

从海外经验看，REITs历史复合收益率表现相当不俗。截止2022年一季度，根据欧洲公共房地产协会（EPRA）数据，其统计的全球78个主要国家总体的REITs市值为2.37万亿美元，其中美国REITs的市值规模达到1.60万亿美元，占比达到67.3％。EPRA统计的78个国家的总商业不动产价值为34.29万亿美元，REITs仅占比6.9％，REITs市场仍有发展潜力。

2、中国首批上市REITs市场及业绩表现

目前首批9支REITs已经披露2021年报，相较于募集说明书预测值，2021年整体营收完成比例为101.3％，整体EBITDA完成比例为98.4％，整体可供分配金额完成比例为109.8％。产权类项目估值普遍上调，特许经营权项目有一定下降。

3、底层基建资产存量坚实，REITs潜在市场规模较大

1995至2020年期间，我国城镇基础设施建设投资累计完成额169万亿，这将成为未来中国REITs最重要的底层资产来源。REITs有助于盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，缓解基建设施类型企业杠杆率过高的问题，为基础设施领域导入增量资金。

4、投资建议

（1）持续关注REITs新上市标的投资机会。目前公募REITs存量较少，但市场的配置意愿和关注度在不断增强。基础设施REITs是一种分配率较高、风险收益比合适、回撤相对低的投资产品，可以帮助部分追求绝对收益的投资者提供一个新的长期投资选择。（2）建议关注仓储物流和园区基础设施这两类产权类项目。受益标的：东吴苏州产业REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT。

风险提示：（1）疫情对基础设施经营产生影响，收入和利润存在不达预期的风险；（2）货币政策持续大幅收紧；（3）特许经营权项目存在临近到期日时的定价波动风险。