房地产：降利率利好，但需更积极

（原标题：房地产：降利率利好，但需更积极）

来源：金融界

作者：国泰君安证券

央行调降购买商品房的按揭贷款利率，属于中央级别的宽松政策，宽松的态度明确。央行和银保监会共同发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房最低贷款利率下调至LPR-20bp，以当前4.6％的利率计算，相当于最低可按照4.4％执行。由于这是中央级别、而非地方政府推出的宽松政策，因此，整体宽松的态度非常明确。

执行层面，已经按照LPR进行加减点，而且该次调整针对新增购房、同时并没有调整二套房的最低利率，且相比于此前可以最低根据基准利率打7折来看，20bp仍然太少，因此，政策力度仍然较为克制。当前由于需求的减少和银行流动性的充裕，按揭贷款利率在持续走低，体现为LPR的加点持续减少，这是房企缩表带来资产价格下行预期后的需求减少所致。本次调降加点比例，并没有针对存量部分调降，同时，二套房也不在政策利好的范围内。在按照基准利率执行的时期，央行规定为首套房的贷款利率可以最低为基准利率的7折，因此，当前最低为LPR-20bp仍然较为克制。

LPR5Y是否调降是本月20日更需要关注的重点，这将带来根本性的变化，能够更直接的降低当前居民的整体负债成本。即便将首套房贷款利率降至4.4％，也依然是非常高的利率水平，考虑到贷款期限还很长，按照复利计算，对当前居民负债来说仍然较大。若本次调降新增购房的加点、而不调整LPR5Y，则整体的力度依然低于市场预期，对当前下行的楼市也难以构成较好的托底作用。因此，本月LPR5Y的调整，是更为关键的政策手段。

企业端政策仍然是核心，这是信用的源头。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。