天房发展连亏两年 资产负债率上升到94%创新高

4月12日，股价涨停的天房发展(600322)，背后隐藏着一份难言亮丽的财报。

根据2021年年报显示，报告期内，天房发展实现营业收入超46.65亿元，但是归母净利润却亏损超过18.43亿元，扣非净利润也录得18.07亿元的亏损。

值得注意的是，天房发展资产负债率升至94.43%，不仅首次突破90%，而且创出公司上市以来峰值。

超过18亿元的亏损规模，对于天房发展来说是一个怎样的体量呢？

梳理来看，天房发展2002年到2007年之间，归母净利润始终在千万元级别。从2008年开始，乘着房地产价格走高的东风，天房发展归母净利润开始突破亿元级别。

其中，2008年到2014年净利润保持在1.12亿元到2.68亿元之间；此后的2016年、2020年录得亏损，且2020年亏损额度超过25亿元。这也就意味着，天房发展2020年和2021年两年的亏损金额，就已经远超公司上市以来盈利规模的总和。

就经营情况而言，天房发展（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2021年全年实现合同销售面积15.57万㎡，实现合同销售金额40.56亿元。

拆解来看，天房发展的销售区域主要集中在天津和苏州两地，那么，这一北一南的房地产市场景气度如何呢？

2021年天津调控政策宽柔相济，市场面临较大调整压力，但成交量价均高于上年。统计数据显示，2021年天津市商品房销售面积为1435.42万平方米，销售面积同比增长9.8%，销售额为2322.76亿元，销售额同比增长9.9%，成交均价16182元/㎡，同比增长0.1%。

从苏州来看，2021年，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应917.02万平方米，成交925.17万平方米，销售金额达2393.92亿元；苏州大市（含四县市）新增供应1836.55万平方米，成交1862.55万平方米，销售金额达4092.59亿元。苏州全年市场热度整体呈现出“前高后低”的特征。

从年报来看，天房发展在两地的销售毛利率水平呈现出分化走势。其中，天津市去年毛利率水平为26.31%，提升了10.56个百分点；苏州毛利率则为-9.70%，下降了接近26个百分点。

在两地市场增长的加持下，天房发展虽然去年净利润大亏，但是去年46.65亿元的营收规模实现了超过69%的增长。不过拆解公司财报可以看出，公司销售费用的增幅远远超过营收的增幅。年报显示，天房发展2021年销售费用达到2.34亿元，同比增幅接近115%。

同时，天房发展经营活动产生的现金流量净额则出现超过33%的降幅，折射出疫情影响下，销售情况的不及预期，以及公司所收现金的下滑。

资产负债率走高的背景下，天房发展明确，2022年公司将有针对性地将资金输送到关键工作上，继续抓好资金平衡，化解债务风险；打赢债务兑付和保证现金流量两项攻坚战，围绕资金平衡，大力推进销售、盘活资产和项目转让，做好项目退税工作。

“公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。受到房地产行业融资调控政策趋严、债务风险敞口增大等因素的影响，公司近年来融资难度加大，加之新冠肺炎疫情也在一定程度上影响了施工进度及销售回款速度，公司可能面临短期资金流动性风险。”

天房发展指出，为防范流动性风险，将一方面抓销售促回款，推进资产盘活及租赁，积极拓展物业服务等发展方向，以丰富资金来源，解决流动性问题；另一方面创新融资方式、加大资金调控力度，提高资金利用效率，通过精细化和专业化运作，做好流动性管理。

从近期天房发展公告披露情况来看，相关运作已经起步。今年3月中旬，天房发展曾发布公告，公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司60%股权，评估价值约为2.99亿元。而在全年年底，天房发展还开始筹划拟将控股子公司吉利大厦17.61%股权以21,052.34万元价格转让给公司控股股东津投资本，以津投资本持有的对天房发展21,052.34万元债权进行冲抵方式支付股权对价，不再向天房发展支付现金。