一线城市领涨，全国新房止跌，二手房跌势也趋稳！专家提醒，楼市触底反弹，或将整体回升

今天（2月21日），国家统计局发布2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师绳国庆时表示，2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

数据显示，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，同比涨幅总体回落；环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加。

一线城市领涨态势明显新房止跌

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅环比下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有39个，比上月减少11个。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅同比下降城市有20个，比上月增加3个。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，70城新房价格环比指数自去年9月份以来，环比首次止跌，意味着去年四季度政策纠偏（满足合理融资需求，按揭利率连续4个月下降）、地方积极纾困行业、开发商为维护资金链不得不打折促销的现象有所缓解，居民对市场的悲观预期也有所缓解。最典型的表现，就是房价下跌城市，从去年12月份的50个，下降到39个，并呈现连续下降态势。

这其中，一二线城市止跌回升。1月份，一线城市新房价格环比上升0.6%，而上月为-0.1%，这是7个月以来的环比新高，反弹非常明显。京沪领涨，前期受开发商信用风险、疫情冲击的广深也迅速反弹。一线城市领涨态势明显，二线城市也从此前连续3个月下跌转为上涨0.1%。

三线城市继续下跌，但跌幅有所缓解。近期，三四线城市积极纾困楼市，比如，增加公积金贷款额度，降低二次公积金贷款首付，购房补贴、契税减免、人才优惠等，起到了效果。

二手房继续下跌，但跌幅趋缓

1月份，一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格下降0.4%。1月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月分别减少8个。

1月份，一线城市二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二线城市二手住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.5个百分点。三线城市二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。1月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格同比下降城市有30个，比上月增加4个。

二手房数据显示，全国二手房虽在继续下跌，但跌幅趋缓。李宇嘉分析，二手房价格环比指数连续5个月下跌，但跌幅收窄，从上月的-0.4%收窄至-0.3%，符合政策纾困主要在新房市场，新房市场率先回升、二手房滞后触底的逻辑。同时，按揭利率下降也对二手房市场跌幅趋缓有所帮助。

其次，一线城市二手房价格连续2个月环比上升。1月份，一线城市二手住房价格指数环比上涨0.1%，尽管回升幅度不高，但连续两个月环比回升；二线城市跌幅连续2个月收窄，本月下跌0.2%，触底趋势明显，三四线城市连续4个月的跌幅保持在0.4%，主要与供应量大，二手房市场交易本身频率不高、但成本较高，加上新房促销，导致二手房市场积重难返。

可以看出，多数城市二手房价下跌。1月份，70城有55个城市二手房价格指数环比下跌，二手房价格环比下跌城市连续5个月保持在50-65个城市。二手房同比指数从上月的1.0%降至0.3%，一二三线城市二手房价格指数同比涨幅都在下降。1月份，70城中有30个城市二手房价同比下跌，下跌城市数连续7个月增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年1月份信贷政策继续宽松，各地对于房地产市场的政策明显持宽容和鼓励态度，客观上都使得去年尤其是下半年二手房萧条的态势得到遏制。从二手房的涨价城市数量看，1月份略有增加。去年11月份上涨城市为3个，12月份为6个，而现在增至10个。这都说明当前房价方面开始走出最低迷的时期。从排序上看，成都和昆明出现了较快的上涨。这中间值得反思的一个内容是，云南房地产市场这两年其实并不景气，但是二手房数据表现略强势。要防范2021年昆明房地产开发投资数据疲软，导致房源略偏紧，进而一些压力开始传导到二手房市场上。从变化方面看，二线城市二手房的跌幅收窄态势最明显。这也说明二线城市潜在购房需求较强，要防范后续二手房出现炒作等情况。当然总体上说，二手房的逻辑很清晰，其跟随一手房市场而变动。

对于二手房市场来说，严跃进认为，去年下半年持续降温，所以很大程度上一些潜在的交易需求是被抑制的。类似需求抑制，也使得后续有可能会重新释放。所以当前在二手房市场中，要密切关注其和一手房的联动关系。若是一手房后续开始炒作，那么部分压力也会传导到二手房市场中。另外从大方向看，二手房今年也可以享受较好的信贷政策支持，本身也会处于一个筑底-复苏的过程。

楼市触底反弹趋势明显

严跃进认为，1月份的数据释放了积极的信号，说明经过去年四季度积极得当的政策调整，尤其是金融信贷政策，房价过冷或过快下跌态势开始受到遏制。近期有一些城市出现了首付比例下调的政策，充分说明当前房贷政策继续趋于宽松，同时能够在很大程度上降低购房入市的门槛，对于激活市场交易有积极作用。随着市场交易的复苏，后续价格方面也会有积极的表现，即不会过快下跌。总体上“政策底-市场底-企业底”的传导机制很清晰，后续市场基本面有进一步趋好的可能。

李宇嘉也表示，这些数据是楼市触底反弹的信号，各项数据表明，一线城市回升态势很强。国家层面提出今年经济基调是“稳字当头、稳中求进”，自然在楼市领域，“保交楼、保稳定、保民生”的权重在提升，央行四季度货币政策执行报告中，删去了“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，意味着今年楼市资金面会比2021年会有明显改观，再加上各地积极托底楼市，楼市触底反弹趋势明显，一线城市率先反弹，这也是历次楼市周期变换的规律。

但李宇嘉也同时认为，各地楼市分化比较明显。首先是一二线重点城市和三四线城市将出现更加明显的分化，这与人口和资金流向、供求关系、市场预期有极大关系。从近期市场走势来看，这一趋势已经出现。其次是新房和二手住房的分化，今年，新房市场回升明显快于二手住房，一方面与政策纾困重点在新房有关；另一方面，尽管市场回升，但开发商资金链仍比较紧张，定价合理是主旋律，新房对二手房在价格上、成本上的优势仍旧存在，导致二手住房难以快速回升。

市场或在年中呈现整体回升态势。由于热点城市新房库存并不大，很多只有6-7个月，当新房市场反弹，预期开始回升时，增量需求会涌入二手住房，预计在年中前后，热点城市、区域新房和二手房均出现明显回升的趋势。