两部门发文松绑保租房贷款！减轻房企顾虑，提高银行放贷积极性；专家：效果有待观察

今天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

此外，还明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

房企应主动把握

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对于减轻房企顾虑、积极申请贷款发展保障性租赁住房等有积极的作用。

严跃进分析，此次央行政策提出了两条重要内容。第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。从这两点来看，政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。而由于房贷集中度政策的维持，所以适当进行了松动，进而减少顾虑。由于当前房企资金压力较大，如果三道红线也要把贷款纳入考核，那么房企申请此类贷款的动力非常不强，进而会影响保障性租赁住房的建设和供应。此次政策，是并购贷退出房贷集中度考核后，第二个房贷集中度政策松动的例子。

此次政策可以从两个角度去理解：从保障性租赁住房市场的发展角度看，这是信贷政策放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展。而从房贷集中度的角度看，实际上也体现了房贷集中度政策在松动。此前是并购贷，而此次是保租房房贷，两类贷款不纳入房贷集中度的考核中，既说明房贷集中度政策大方向不变，也体现了房贷集中度政策积极优化。此次央行政策，将使得房企的申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力。

严跃进认为，对于房企来说，应该精准理解此类政策。

第一、在2020年的时候，央行发布过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，此次政策提及过一个内容，即房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。所以从此次央行新政策看，其实思路相似，但是从过去的市场化租赁住房转变为保障性租赁住房。换句话说，当前保障性租赁住房是重点产品，原有房贷集中度的政策需要与时俱进积极配合。

第二、此次改革的保障性租赁住房，必须具备保障性租赁住房项目认定书，换句话说，房企不能自己认定此类房源，必须获得此类项目认定书，才可以实现房贷集中度的豁免条款。

第三、房企应该主动在此类产品方面积极发力，这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。

银行将积极放贷

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一政策提高了银行放贷的积极性，促进地产融资转型。对商业性房贷限制规模，对保租房贷款不限制规模，而且利率由优惠，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系，配置响应的金融支持制度，从而促进地产行业转型。

需要注意的是，保租房贷款，目前仍在开发贷款科目，按照开发贷款逻辑投放，最多放贷总投资的80%，20%是项目资本金。具体贷款比例与项目建设主体、区位、出租率预测等，有很大关系。下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保租房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。

李宇嘉同时也表示，效果还有待观察。尽管国家大力鼓励保租房贷款，但由于保租房利率低，多数没有抵押物或高信用等级担保，银行投放的积极性并不高。未来，能做到多大规模，还有待观察。我认为，未来一段时间还主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面，满足银行的需求。另外，除了开发以外，对于改造类的保租房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。