部分底层资产供给过剩 追高买入公募REITs或面临三重风险

（原标题：部分底层资产供给过剩 追高买入公募REITs或面临三重风险）

证券时报记者 朱凯

目前，国内市场已有两批共11只公募REITs成功上市。分析人士称，公募REITs为优质的基础设施项目提供融资支持，另一方面又可为投资者的资产配置提供多元选择，因此公募REITs上市以来便受到了投资者热捧。不过，该人士也认为，“热捧”背后的风险正在累积，投资者不应忽视。在二级市场交易价格暴涨之后，投资者追高买入公募REITs可能面临二级市场价格回归其内在价值、“溢价”下滑和资产价值回落的三重风险。

公募REITs区别于传统股票、债券等金融工具，实际上属于一种“另类金融产品”。公募REITs的底层资产复杂，可分配现金流不仅取决于项目本身，也取决于管理人对“好资产”的良好运营。

公募REITs对于基金管理人的管理能力有很高的要求，不同资产类型的公募REITs运作也存在显著差异。公募REITs涉及的资产类型较多，运营期限较长，对于特许经营权类资产，如污水处理、生物质发电、高速公路等，以特许经营收费为主要收入来源，需要重点研究相关的收费机制、区位经济发展水平等因素；又如产权类资产，如产业园区、物流中心、数据中心等，以租金为主要收入来源，需要重点研究资产区位、租金水平及空置率等多重因素。

可见，选择一个“好的公募REITs”，既要注重选资产，也要注重选管理人。研究公募REITs不仅要像选股票那样，对底层资产所处的行业、盈利能力、现金流稳定性等进行研究，还要对基金管理人和运营机构的管理能力等诸多方面进行了解，这对于普通投资者而言是有一定门槛的。

2022年以来，与A股市场的显著回调不同，11只上市公募REITs二级市场交易价格均有所上涨，最大涨幅甚至超过20%。在较大的涨幅背后，其实隐藏着一定风险。

首先，国内公募REITs市场发展时间较短，目前上市的公募REITs存在大量限售期内的机构持仓，流通盘的占比不高。较少的流动性容易导致其二级市场定价不充分，在少量资金推动下，交易价格并不能真实反映价值的提升。未来随着限售到期，流通盘增加，公募REITs二级市场的交易价格不排除向价值回归，存在着大幅调整的可能。

其次，目前仅有11只公募 REITs上市，未来随着国内公募REITs市场扩容，现有产品的稀缺性会下降，资金对其“溢价”也会减少。2021年12月29日，国家发改委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，提出加强各部门协调，共同解决项目推进中存在的问题。《通知》专门提到，在依法合规的前提下，将加快办理项目相关手续，落实各项发行条件。这预示未来会有越来越多的公募REITs发行上市，投资者的选择将更为丰富，现有公募REITs的溢价必然大幅降低。

某公募REIT基金管理人近日接受证券时报记者采访时说，部分公募REITs的底层资产也面临供给过剩，由此，竞争力下降亦可能出现价值下降的潜在不利。在二级市场交易价格暴涨之后，投资者追高买入公募REITs可能面临二级市场价格回归其内在价值、“溢价”下滑和资产价值回落的三重风险。

“投资者在价格上涨时往往选择追涨，而下跌时又容易去杀跌，这是要尽力避免的。”上述人士对记者说。

在公募REITs二级市场的交易价格大涨后，我们不仅要看到公募REITs未来巨大的发展机遇，更要看到其短期价格偏离价值所蕴藏的风险。投资者应避免追涨杀跌，在审慎的基础上，从长期资产配置的角度，并考虑自身资金期限及风险收益要求等因素，理性投资公募REITs等品种。