深圳楼市开盘遇冷 专家称刚需还是越早买越好

新年伊始，深圳部分楼盘开盘遇冷。

有网友反映，根据深圳房地产信息平台，光明区的某项目开盘数十日，仅1套房显示“已签认购书”，其余显示的都是“期房待售”。龙华区的某项目也只有1栋的6套房源显示已签认购书，2栋、3栋和5栋所有房源显示的均是期房待售。

房产销售有一定阻力

根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，新年第一周，深圳新房和二手房成交量分别为683套和300套，新房和二手房成交量双双低开。

业内普遍观点认为，春节即将来临，市场推盘节奏放慢，预计春节前市场都较为平淡。对于部分项目开盘遇冷，无需过多解读，显然，市场已经回归理性，大量投资需求已经散去，"房住不炒"已经成为大家的共识。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然深圳购房需求很大，但显然已经减弱，项目营销需要关注市场动态，在营销方面更多创新。

部分楼盘开盘遇冷，主要有三个原因。

第一，去年9月份以来，深圳新盘供应规模总体较好。根据易居研究院智库中心提供的数据，此前深圳新盘供应套数一般不会超过7000套。而9月份开始，屡屡破万套，9-12月份新盘供应套数分别为14213、5840、11046、9656套，供应规模明显放量，客观上使得部分项目去库存面临竞争压力。

第二，此类待销售的项目面临一些软肋或劣势，或者说认购方面遇到购房者的更为挑剔的选择，如位置略偏远等。

第三，当然更为关键的是，相比周边的项目，销售清淡的项目或许价格略高，自然容易面临销售困难、去化压力大的问题。

部分项目遇冷，至少说明当前房屋销售也还是面临一些阻力。虽然深圳潜在的购房需求很大，但是相比过去两年抢房的态势，当前购房需求明显是减弱了，这有很多原因。宏观经济大背景下，一些购房需求基本释放完毕，一些新入市的购房者希望房价再降一点，毕竟当前市场的走势也不明朗。

从实际过程看，这也要求各地营销部门注意此类市场动态，积极在营销方面做创新，主动把握营销节奏和预判后续市场走向。从政策面看，若是各大城市房屋销售压力大，那么后续对于购房方面的支持政策将继续推进，即进一步创造更为宽松的购房环境。

存量住宅项目537个

1月11日，深圳市规划和自然资源局发布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地项目清单（截至2021年12月31日）。

据统计，深圳存量住宅项目537个，其中，普通商品房356个。存量用地总面积1017公顷，未动工土地面积269.84公顷，已动工土地面积747.16公顷（其中未销售土地面积286.17公顷。）其中，住宅项目最多的为龙岗区，共103个项目，也是唯一“破百”的区域，仍是深圳的供应大区。其他，光明区86个，宝安84个，龙华73个，南山53个，坪山37个，福田30个，盐田25个，大鹏24个，罗湖22个。

深圳市规划和自然资源局相关负责人表示，2022年，深圳将继续严格落实中央“房住不炒”精神，多措并举“增居住、优民生、强工业、控商办”“稳地价、稳房价、稳预期”，保障房地产市场平稳健康发展，构建“4+2+2+2”住房保障体系（40%商品住房+20%人才住房+20%安居型商品房+20%租赁住房），确保实现“到2035年全市筹建各类住房170万套，其中公共住房不少于100万套”“以1900万常住人口配置资源，人均住房面积不低于40平方米”的年度分解任务，打造先行示范区“住有宜居”民生幸福标杆。

房价预期管控，供应才是最好的良药。深圳存量居住用地的项目数量和土地总面积再创新高，离不开深圳2021年从供给侧不断加大居住用地供应力度等一系列举措，显然，深圳还会继续加大力气在供应端发力，彻底打破住宅长期处于低供应通道格局。

更多新盘在路上

看得见的是，进入2022年短短10天，深圳已有至少5个项目开工！其中不乏去年土拍时就备受关注的网红项目。

近日，深圳住建局发布《深业南方前海桂湾片区T201-0168号地块项目基坑支护、土石方及桩基础工程公告》。意味着，去年11月25日，深圳第三次集中供应宅地时，深业+安居集团约86.6亿+竞配建5.7万平获得的前海宅地正式开建，该地商品房限售均价9.2万/㎡，人才房最高限售5.8万/㎡（均毛坯）。

同样，有市民反应，位于光明的联发A622-0118拍卖地已经动工，目前工地在开挖，这是去年9月28日，联发集团联翔（杭州）房地产开发有限公司以总价14.38亿元+16000平配建面积斩获光明A622-0118地块，是二类居住用地、城市道路用地。土地面积26100.71 平方米，建筑面积95790平方米。该宗地普通商品住房销售均价不得高于45300元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于22600元/平方米、最高售价不得高于23700元/平方米，估计今年就能开盘。

有业内人士认为，在市场信心不足，购房者观望情绪浓厚的当下，新房入市，面临的是客户不足的尴尬。这种情况下，尤其考验开发商的定价和销售策略。但对购房者来说，应该要抓住这种难得的历史机遇期（新盘多，价格稳）入市。毕竟，深圳不可能从一个存量市场（二手房为主）彻底扭转成为一个增量市场（新房为主），2021年和2022年，这样的市场是罕有的，叠加货币贬值和城市价值提升因素，刚需还是早买早好。