国盛证券：维持万科A(000002.SZ)“买入”评级 9月销售额创近四年同期新低

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智通财经APP获悉，国盛证券发布研究报告称，维持万科A(000002.SZ)“买入”评级，预计21-23年收入增速为14.8%/12.5%/10.7%，归母净利润为428.64/460.32/513.86亿元，增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。2021年动态PE为6x。

事件：10月11日，公司发布2021年9月份销售及新增项目简报。

国盛证券主要观点如下：

9月销售额创近四年同期新低，累计销售额同比由正转负。

9月公司实现销售面积228.2万方(同比-38.5%，下同)，销售金额361.1亿元(-33.8%)，销售均价15823.8元/平(+7.6%)。1-9月公司实现销售面积2946.3万平方米(-9.8%);实现销售金额4791.1亿元(-2.8%)，实现销售均价16261.4元/平方米(+7.7%)，根据克而瑞排行榜，公司全口径销售额维持行业第二位。

9月拿地权益金额104亿元，当月同比由正转负，累计增幅缩窄。

公司9月新增10个项目，计容建面189.8万方(-34.6%)，全口径金额126.7亿元(-27.8%);1-9月累计新增计容建面2382.5万方(+26.7%)，全口径金额1656.5亿元(+41.9%)，占去年全年拿地金额的80%，据中指数据统计，万科1-9月拿地规模排名行第二。投资强度来看，9月全口径金额投销比为35.1%(+2.9pct)，1-9月为34.6%(+10.9pct)，1-9月权益口径为43.5%(+19.2pct)。

公司拿地权益比维持较高水平，9月拿地金额口径权益比为82.7%，面积口径为75.8%，1-9月金额口径为82.1%(+15.4pct)，面积口径为75.9%(+9.6pct)。楼面价同比提升，累计地价占售价比均维持在45%以内，9月拿地楼面价6677.2元/平(+10.5%);1-9月6953元/平(+12%)，占当期销售42.8%(+1.6pct)。

9月拿地主要集中于长三角和长江中游城市群的二线城市。

从城市能级分布来看，9月公司拿地全部分布于二线城市，1-9月公司在一、二、三线城市拿地金额占比分别为0%、56.2%和43.8%，较2020年分别-9.5pct、+6pct和+3.6pct。

从城市群布局来看，公司9月拿地集中在长江中游(金额占比33.4%)、长三角(28.1%)、成渝(13%)和关中平原(10.1%)，1-9月整体集中在长三角(33.2%)和粤港澳地区(15.4%)。相较于去年全年，公司1-9月加大了在长三角三线城市的投资力度，拿地金额占比18.5%，较去年增加6个百分点。9月公告的拿地项目中，仅武汉、成都的两宗地块是在集中供地中获取，建面占比29%，地价占比23%。

风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。