上坤地产的黄金十年：四门“功夫”，力争上游

（原标题：上坤地产的黄金十年：四门“功夫”，力争上游）

龙头万科将这一时期称为“白银时代”，作为新生代房企的典型，上坤从中看到机遇：未来，地产行业将进入高质量发展时代。存量经济下，房企竞争加剧，单一点和局部线的优势将很难胜出，但优秀的企业仍有“十年的黄金期”。

这样的十年，被上坤视为“争上游的黄金十年”。

8月末，“争上游”的上坤交出了上市后的首份半年报。2021年上半年，上坤实现营收15.23亿元，毛利3.4亿元。录得净利润2.62亿元，较2020年同期增长19.3%。

稳健增长的业绩背后，上坤苦修四门功夫：战略清晰的投资能力、优质完善的产品能力、高效协同的运营能力以及迭代升级的人才组织。

争上游的黄金十年

年初，上市仅半年的上坤地产获得2021中国房地产百强TOP78和2021年中国房地产开发企业综合发展TOP8。

一次活动上，谈及对行业的看法，上坤地产董事会主席兼行政总裁朱静表示，“靠单一能力点对点胜出的时代已经远去，未来是综合能力的竞争。房企如果没能在粗放式时代变大的，得在后面的时代让自己变强。”

地产下半场，朱静总结出两条发展路径：一是“打桥牌模式”，二是“争上游模式”。前者是当寡头，赢者通吃；后者是优资源，多赢排序。而对地产行业来说，更多的还是争上游的商业逻辑。

如何争上游，上坤给出四招——从人才、拿地，到产品设计、建成落地，贯穿地产行业经营的全链条。

首先是投资能力，踏着与规模相称的增长步伐，上坤从上海出发，完成了三大核心经济圈布局。

过往十二年间，上坤始终是区域深耕的践行者，从最初的深耕上海，再到后来深耕三大核心经济圈，上坤的战略始终如一。2021年上半年，上坤地产继续坚持三大核心经济圈的区域深耕战略，半年新增土地储备307.8万平方米，其中48.5%位于长三角核心城市群内。

此轮拿地后，上坤的总土储增长49.3%至777.1万平方米，城市能级也得到进一步提升。其中一二线占比约70%、长三角占比约60%，总货值约727.8亿。

迈入2021年，从统计数据来看，长三角区域公司已是各个房企经营过程中的重要业绩支柱，这也间接导致长三角地区成为各大房企的必争之地。换言之，与其他地区相比，上坤深耕长三角所得土储并无去化压力。

投资的功夫并非集中于拿地一处，功夫的“另一式”名为稳健的财务水平。

过去几年的经验显示，曾经依靠高杠杆撬动高规模的房企如今都面临了或多或少的问题，唯有合理使用杠杆的稳健者才能穿越周期。

从三道红线指标来看，2021年上半年，上坤地产的净资产负债率下降至约66.7%，较红线要求低33个百分点；非受限现金短债比上升至约1.3倍，唯一处于“红线”档的剔除预收款项后的资产负债比率为75.4%，略高于监管要求的70%。

对此，上坤地产回应称，剔除预收账款后的资产负债率小幅上升的主要原因在于公司上半年拿地较多，属于阶段性的战略投入。上坤地产还表示，公司后续会继续审慎财务，力争三道红线全绿，不断提升财务健康度。

上坤放心拿地的底气，还来自于其武功的第二重——高效协同的运营能力。

上坤的大运营体系

地产下半场，管理红利的时代来临。保现金、控利润、抗风险成为决定房企经营生命线的关键因素。

2021年上半年，上坤的总资产增至422.65亿，较2020年末增长约38.5%。上半年现金及现金等价物达到73.1亿，也较去年末增长近4成。从上坤的财报中，可以寻得其持续拓宽现金流的秘密。

据了解，过去半年，上坤拓宽了金融机构尤其是银行的资源支持，全面建立与工行、中行、建行、交行一级分行合作。效果立竿见影，上半年，上坤的银行借款占比从去年年底的近30%提升至42.9%。

另一边，上坤的海外债也迎来成果。近两年，中小房企赴港上市成风，部分房企因综合实力较弱，在发行海外债时屡屡碰壁。反观上坤，今年1月，其发行了一笔1.85亿规模美元债；7月19日又发行了总规模2.1亿美元的首笔绿色美元债券。

据悉，这笔绿色债已获得香港品质保证局颁发的绿色债券发行前阶段证书，而上坤为少数绿色债券获得此认证的新上市房企。

随着融资结构和融资渠道进一步优化，上坤“手有余粮，心中不慌”。因为手中的现金流充沛，上坤可以在不越线的情况下，继续合理使用经营杠杆保证发展效率；因为发展效率得到保证，经营持续向好，企业又能继续优化融资结构和融资渠道，二者形成正向循环。

“向管理要效益”还要求企业从内部节流，降本增效。今年以来，多家房企进行区域组织变革。究其原因，其目的都是告别粗放管理，增进运营能力。

8月9日，上坤地产发布通知称将上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域，这是上坤深耕长三角区域，通过优化组织架构降本增效的一个缩影。

房企降本增效，举措是过程，到手的利润率才是结果。

2021年上半年，上坤的合约负债达117.43亿元，较2020年末增长46.8%；这也是上坤未来业绩的保障。

利润方面，上半年上坤地产毛利率约为22.3%，较2020年末有所提升。期内净利润2.62亿元，较2020年同期增长19.3%；净利率为17.2%，较2020年同期增长6个百分点。

2021年，上坤提出了一个全面发展的“五好模型”，即拿好地、供好货、卖好房、回好款、管好人。

当地产的行业逻辑从规模经济转向存量经济，发令枪响，一场围绕产品力的竞赛开跑。落实到上坤的五好模型中，就是凭借优质完善的产品能力“卖好房”。

“宜居”打造第二增长曲线

今年7月，上坤地产正式发布“万物共生美每与共”品牌战略，关注并尊重人与人、人与自然、人与建筑之间共生关系，拥抱变化，与时代、城市和人共同美好生长，实现多维度的“万物共生”。

这意味着上坤地产，不再仅仅是一般意义上的“筑家者”，而是宜居产业共生生态的“践行者”。实际上，对“宜居”的追求已经融入上坤的基因，12年前如此，现在亦如此。

以上坤的“云系”产品为例，2020年上坤云系产品荣获十大轻奢精品产品系、中国匠心美宅产品系品牌价值十强。

作为上坤宜居初心的具象表达，云系产品业内叫好，市场叫座。2021年上半年，多个云系产品走俏。上半年，东阳云栖风华近200套房源首开即罄；宿州云栖园首开当天综合去化超9成；合肥云栖麓加推当天综合去化100%；杭州云栖宸园四开四罄去化100%……

上半年，上坤地产应占权益合约销售额约105.36亿元，较2020年同期增长近30%，应占合约建筑面积约为79.6万平方米，较2020年同期增长约133.9%，应占合约销售均价约为13235元/平方米。

在上坤的愿景中，为人们提供宜居住宅并不是终极目标。最新提出的“三五战略”中，上坤将“城市优质生活服务商”作为全新定位。

围绕着这一战略，上坤给出了这样一个方案——挖掘地方产业特色，为其注入适配的艺术人文资源，构建极具标识性的场景地标。

简而言之，上坤的秘诀是“因地制宜”，用地产+产业的模式为城市赋能。一切源自城市，一切又归于城市。在这个过程中，城市是“起点”，也是“未来”。

房企为城市赋能的方式多样，业内常用的策略还有——商业。

上半年，上坤和融信联手打造的商业综合体“融信·上坤先番城”启幕。在官方介绍中，上坤表示，旗下先番城围绕Z时代社群文化内核延展，开辟商业与文化共生、社交与情感互联的美好生活体验场景模式。

从企业经营的角度上讲，先番城的落地，也为上坤的商业板块又添一力作，勾勒出其住宅、商业双轮驱动的未来想象。

争上游的黄金十年，机遇和挑战同在。对上坤而言，其迭代升级的人才组织将成为企业发展的先锋军。正如上坤所表现出的人才逻辑，组织一定是要不断向上，且永远处于做好准备的活力状态。