打新又现“万人摇”？资金汹涌，杭州楼市躁动

（原标题：打新又现“万人摇”？资金汹涌，杭州楼市躁动）

杭州大概率又出现“万人摇”。即将在6月下旬加推二期的滨融府，目前报名认筹人数已经超过14000人。按照常规流程，即便筛选掉不符合条件的客户，这个项目大概率会是“万人摇”。

杭州上一次“万人摇”出现在4月27日开盘的博杭博语华庭。换言之，不出意外，2个月后，新的“万人摇”楼盘即将横空出世。

与之对应的是，杭州还有一批“红盘”预售证等待审批。5月底，21世纪经济报道独家获悉，杭州正在酝酿新的买房规则，或会参考上海的计分制，但具体内容有待官方公布。有杭州的业内人士向记者证实，杭州最近有一批红盘预售证蓄势待发，可能就是等新的调控政策出台。

然而，直至今日，杭州新的买房规则还没有正式出台，而多个“红盘”预售证也一直未发放。

6月24日，在滨融府售楼处现场，前去递交认筹材料的张晓君（化名）看到了一群正在与销售理论的客户，有人告诉她，楼盘销售为了“劝退”客户，对他们此前递交的材料百般“挑刺”。但最终结果，要等6月24日-6月25日审核结果。

这一突发事件背后，是杭州过于火爆的楼市。此前新盘江河汇报名认筹吸引了7635户家庭登记，中签率为5.65%；新盘御潮府吸引了5041户家庭登记，中签率为7.5%。

倒挂行情

伴随新盘中签率屡创新低的是，杭州一二手房价格倒挂屡创新高。比如滨融府限价5.4万元/平方米，周边二手房价8.4万元-9万元/平方米。以一套建筑面积100平方米的房子匡算，一二手房价差在300万以上。

随着今年一批高端新盘的陆续交付，杭州新一轮倒挂行情又起。这些板块包括未来科技城、申花、城东新城、萧山市北以及九堡、祥符。

抢房者的“稳赚”心理来自于杭州二手房的“单边上涨”行情。5月份，从未来科技城、奥体、三墩北到桥西，纷纷上演二手房价格狂飙的戏码。比如海德公园一套83平方米的房子，3月挂牌价295万，5月底涨价了45万，短短两个月超过了15%的涨幅。

二手房“单边涨价”的诱因在于一手盘的入市。“现在的杭州，除了滨融城的‘万人摇’，其他板块的楼盘也纷纷创下摇号中签率新低。”张晓君（化名）对21世纪经济报道记者表示，新房交付之后进入二手房市场，相当于直接进入涨价通道，“这样的房子抢到就是‘赚到’，有条件的都想去摇号碰碰运气”。

4月15日，申花板块的九龙仓华发天荟加推房源，79套房源共吸引了3991组客户登记，其中，人才277组，无房家庭868组。换言之，这次开盘整体中签率只有1.98%，无房家庭中签率为2.7%。该项目中签率数据创了申花板块的新低。

除了临安、富阳区，杭州中签率低于10%的限售楼盘也越来越多，郊区板块新盘中签率也开始创新低。5月，杭州郊区下沙的金沙湖板块，“春风金沙”推出235套房源，吸引了3148户报名，中签率7.47%；此前的2月份，春风金沙中签率在30.31%。位于萧山的蜀山板块，“朝闻花城”开盘172套，登记人数却有2562户，是上一次开盘（807户）的3倍之多，中签率从8.92%降到了6.71%。

而据杭州某中介机构的不完全统计，杭州不少二手房价格去年至今价格翻倍的很多，有的甚至已经涨了7万元/平方米。

反观深圳，出台了二手房指导价之后，二手房成交很快进入速冻期。“杭州有一个潜规则，二手房挂牌价不高于12万元/平方米，所以你挂11万元/平方米也是可以的。”未来科技城一家中介门店业务员向记者透露。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，要动态去看流入杭州楼市的资金。杭州今年1月底新增房源突然猛增，江河鸣翠只推出几百套房源，均价达到7、8万元/平方米，都有近万人认筹，说明市场中的房票很多但实际上可选的楼盘不多。总体看，杭州改善需求越来越难，改善人群每次推新盘能买到的比重可能50%都没有。中签率低，导致房票挤压在手上，资金也一直在。

资金涌入下的魔幻变奏

杭州为了防止资金涌入楼市导致失控，严控新盘预售证发放节奏。一年间，杭州楼市也发生了翻天覆地的变化。比如去年，申花板块没有所谓的“红盘”，新房均价5.4万元/平方米，还有项目出现过流摇；今年就成了“万人摇”板块。

值得关注的是，最近杭州严查抵押违规经营贷，引发投资客不小的震动。

从事互联网电商行业的王宁（化名）去年5月购买了申花板块某个高端盘，7月将其名下另一套住宅做了抵押贷，之后因资金需要，动用了一部分贷款。前不久，王宁接到银行来电，怀疑其借钱买房后，再动用抵押贷还首付借款。银行要求王宁提供抵押贷资金的具体去向。王宁费了一点周章递交了资金去向证明，得到银行认可后，才被解除怀疑。

无独有偶。另一投资客表示，其2019年底买了一套期房，2020年3月用另外一套住房做了抵押贷。前段时间，被银行查到，要求提供购房资金来源证明。但这名投资客在买期房之前卖了一套房，已递交了相关材料证明自己是置换，目前银行尚无反馈。

一个背景是，最近一二线热点城市部分商业银行已经对二手房停贷，包括合肥、武汉、南京、深圳、广州、重庆等城市在内，二手房房贷周期变长已成事实。二手房成交量下滑导致楼市进入博弈期，这时候房价会出现滞涨或者下跌不明显，而那些仍然沉迷于“摇号”的资金，对赌的正是市场博弈之后的二手房暴涨。

面对审批越来越严格的房贷，投资客很难申请到贷款。在抵押贷越来越难用上的情况下，摆在不少炒房客面前的只有两条路。要么如前文所述，尽量提高首付比例，甚至全款；要么办不下按揭，最终退房。最近杭州不时发出的红盘替补选房公告，即是因为部分买家贷款申请不下来。

“额度紧张、放款周期变长、审核严格。”一名杭州房企人士对21世纪经济报道表示，全国房贷之所以收紧，与去年底出台的“两道红线”密切相关——设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

另有知情人士透露，杭州首次集中供地，有几幅土地正在酝酿退地。有业内人士表示，杭州的魔幻行情，背后其实是市场各方的博弈。

诚然，最近几年来，杭州为了城市发展吸引人才，不断推出人才引进政策，人才涌入助推了楼市上涨，杭州又通过收紧人才政策调控楼市。如此反复，杭州楼市仍然有持续大量现金流涌入，魔幻的楼市行情也由此产生。

（作者：唐韶葵 编辑：林虹）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。