长城物业冲刺上市背后：多名股东提前撤退，失信、被罚频现

（原标题：长城物业冲刺上市背后：多名股东提前撤退，失信、被罚频现）

近日，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）在港交所递交招股书，拟在港交所主板上市，华泰国际和中国平安资本（香港）为联席保荐人。

据了解，长城物业1993年成立，总部位于深圳市。根据中指院数据，长城物业是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商，为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。

截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。

长城物业称，其管理的许多物业是其所在城市的地标建筑，如上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场等。

2018年、2019年、2020年，长城物业的营收分别为24.03亿元、28.10亿元、30.35亿元，毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%。2021年第一季度，其营收7.84亿元，同比2020年同期的6.93亿元增加13.13%。

按收入结构来看，物业管理服务收入为长城物业的最大收入来源。2018年、2019年、2020年以及2020年第一季度及2021年第一季度，该分部收入占总收入的比例分别为79.3%、78.1%、76.3%、77.7%及77.6%。

这也意味着，长城物业的收入来源相对单一。同时，长城物业在招股书中也表示，由于物业管理服务的有关费用受到有关部门的严格管控，该公司收益（收入）过度依赖于物业管理服务将对整体经营业绩和财务状况造成不利影响。

除了物业管理服务外，长城物业也通过地产开发商增值服务、社区增值服务、专业服务等板块获得收入。其中，社区增值服务在报告期内的收入贡献占比分别为9.8%、11.4%、12.1%、13.7%，逐年攀升。

相对而言，长城物业的社区增值服务贡献的毛利率普遍高于其他板块，分别为22.0%、26.2%、30.2%与36.3%，而其整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%与21.1%，逐年增加，但远低于行业平均水平。

根据介绍，长城物业的客户主要包括地产开发商、业主、住户、租户、国有企业等。报告期内，其五大客户均为独立第三方，对应收入分别为2.16亿元、1.83亿元、1.59亿元以及3190万元，占比分别为9.0%、6.6%、5.2%与4.1%。

股权方面，在长城物业上市前，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安分别持股20.70%、8.50%、11.85%、8.95%、6.50%，构成的一致行动人合计持有约66.50%的股份。

其中，熙城睿和的普通合伙人陈耀忠为长城物业的董事长兼总经理。除了签署合伙企业外，A股上市公司中洲资本（SZ:000042，中洲控股）持有长城物业18.22%的股份，碧桂园服务（HK:06098）持股15.28%。

据了解，中洲资本曾为碧桂园服务的全资股东，经过一系列转让后持股比例逐步下降。2021年4月，碧桂园服务投资5.4亿元，成为长城物业的股东。期间，南京高科曾在2016年以1.05亿元入股，2018年以1.28亿元的价格卖掉。

值得一提的是，碧桂园服务所购得的股权来自于盛美同赢，后者的的初始出资人包括绿动资本、高和翰同等机构投资者。2018年，盛美同赢成为长城物业股东，而在2020年便卖给了碧桂园在职员工所控制的关联公司。

2021年初，碧桂园服务才从公开层面上成为了长城物业的股东。中国 经营报在报道中指出，这是碧桂园服务通过在职员工设立空壳企业参股投资长城物业，并与上市公司之间进行股权腾挪的隐蔽操作。

回到长城物业身上，贝多财经发现，该公司曾在2018年被法院列为失信被执行人。因长城物业有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，深圳市福田区人民法院将其列为失信被执行人，立案时间为2018年5月17日。

而在2020年，长城物业还因为存在不正当竞争行为，而被龙岗市场监督管理局罚款5万元，决定文书编号为深市监龙罚字〔2020〕稽72号，处罚时间为2020年5月13日。

此外，长城物业分公司也收到过多张罚单，其中包括襄阳分公司-对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的处罚，被襄阳市城市管理执法局罚款3万元。