【IPO透视】祥生活服务赴港上市谋解局，差异化增值业务待突破

（原标题：【IPO透视】祥生活服务赴港上市谋解局，差异化增值业务待突破）

过去几年，随着城市化不断推进及居民生活水平的提升，对多元的物管服务需求愈发明显，加速物管行业资本化的步伐。

目前，房企分拆物管业务赴港上市已经不再什么新鲜事了，已逐步演变成一种新常态。在分拆上市已成常态化的形势下，不少中小型房地产上也仓促分拆旗下物管业务赴港IPO。

以祥生集团为例，祥生集团分拆地产业务祥生控股（02599.HK）赴港上市仅半年时间左右，再度分拆其物管公司祥生活服务赴港IPO。

在祥生活服务递表IPO背后，其在管面积规模较大型品牌物管公司存在较大差距。

祥生活服务IPO：依旧是家族式控股

2020年11月，祥生集团旗下地产公司祥生控股赴港成功上市，创造了多项“行业IPO之最”。从递表到成功上市，祥生控股仅用时168天，创下2019年以来房企上市的最快速度。此外，祥生成为2020年内首家一轮过审的房企和年内最大的内房股IPO。

然而，祥生集团并不满足与此。祥生控股上市仅半年左右，祥生集团旗下物管公司祥生活服务向港交所递交上市申请。

如果祥生活服务第一次递表顺利的话，有望在2021年年内成功上市的。届时，祥生集团有望在一年时间里实现两大业务板块登陆港股资本市场。而这背后最主要的受益者无疑是以陈国祥先生为首的“陈氏家族”

招股书祥生活服务显示，重组前，祥生活服务的大股东为祥生实业，持股比率高达98%，余下2%股权由朱国玲持股。朱国玲为陈国祥的配偶。

值得注意的是，祥生实业是由陈国祥持股比率为99%，余下1%股权由其儿子陈弘倪持有，陈弘倪亦是祥生控股的行政总裁。对此不难看出，祥生活服务归陈国祥及其家族成员所有。

除此之外，祥生活服务高管阵容中，核心位置同样都由“陈氏家族”掌控。据招股书显示，陈国祥之女陈雪宜将担任祥生活服务的执行董事兼副董事长，负责制定公司整体业务方向及策略发展；而陈国祥担任董事会主席兼非执行董事，只负责公司整体发展提供指导及制定业务策略。

值得注意的是，陈雪宜女士年纪仅有30岁。这意味着物管行业又出现一位“90后”高管。

只不过与其他“90后”高管一样，陈雪宜行业经验略显“不足”。

据招股书显示，陈雪宜于2014年5月在加拿大英属哥伦比亚大学获得荣誉商业学士学位。在加入祥生活服务之前，陈雪宜自2015年1月至2016年7月担任平安银行宁波分行房地产金融部的客户经理。2016年7月离职之后，加入祥生实业，担任执行董事并负责业务规划及预算编制。2017年7月起，才担任祥生物业服务副董事长，负责制定整体业务方向及策略发展。

祥生活服务IPO：外拓能力弱，整体实力有待提升

近些年，依托祥生集团在地产行业的风生水起，祥生活服务业务逐步覆盖至全国10逾个省份，在管面积自然也是水涨船高。

截至2020年12月31日，祥生活服务共有116个在管项目，总在管建筑面积1，840万平方米，覆盖中国9个省26个城市；订约管理210个项目，总签约建筑面积为3，730万平方米，覆盖中国11个省40个城市。

在管面积复合年增速方面，2018年、2019年及2020年，祥生活服务在管建筑面积分别为690万平方米、1,110万平方米、1,840万平米，年复合增长率为63%。

经营业绩方面，随着在管面积的铺开，营收规模取得高双位数增长。2018年、2019年及2020年，祥生活服务收入分別为2.45亿元、3.39亿元及4.59亿元，复合年增长率为37%。

中指研究院数据显示，2021年按增长潜力计，祥生活服务在中国物业服务百强企业中排名第11位。

单从企业自身在管面积及营收增速来看，祥生活服务成长速度是非常不错。但是，如果从行业在管面积及营收规模均值来看，祥生活服务虽然增速较快，但无奈体量较小，整体实力还有待提升。

据中指院数据显示，2020年中国百强物业企业总管理面积均值为4,879万平方米，中国百强物业企业管理项目数量均值有244个。营收规模方面， 2020年中国物业百强企业营业均值已经突破10亿大关，至11.73亿元。

除此之外，与其他小型物管企业一样，祥生活服务的外拓能力并不强，存在过渡依赖祥生集团及其关联的公司的情况。

据招股书显示，2018年、2019年及2020年，在管面积有69.4%、80.7%及87.1%来自祥生集团开发的物业；另外，为祥生集团开发的项目提供物业管理服务产生的收入分别占66.9%、77.9%及85.9%。

虽说“过渡依赖母集团”是多数物管企业普遍存在的情况。但是背靠房地产母集团发展是一把双刃剑。特别是在房地产步入存量竞争及马太效应愈发明显的当下，关联母集团一旦业务增速放缓或整体实力不济头部企业，关联的产业链条将同样面临巨大经营压力。因此，祥生活服务如何提升第三方在管面积，减少对母集团依赖，才是关键。

最后的话：

即便是祥生活服务成功登陆港交所，考验依旧会一波接一波。

目前，物管板块出现了投资分化。中小物管上市企业破发比比皆是，龙头物管企业却股价连创新高。

以今年上市物管股为例，截至2021年6月7日收盘，荣万家股价为10.64港元，上市发行价为13.46港元，跌幅为20.9%；宋都服务股价为0.108港元，上市发行价为0.25港元，跌幅为56.8%。而于2021年5月25日上市的新希望服务，上市首日盘中就已经破发了。

反观，包括恒大物业、碧桂园服务、融创服务在内多家大型物管企业，股价却扶摇直上。其中，进行多次折让配售的碧桂园服务，年初至今股价累计涨幅仍有50.2%；2020年底上市的融创服务，年初至今股价涨幅约37%。

在物管投资情绪分化之下，小物管企业祥生活服务又该如何“解局”呢？