（原标题：中原建业冲刺上市的喜与忧：外拓小有成就，增长却逐渐放缓）

5月17日，中原建业有限公司（下称“中原建业”）宣布，其将于5月18日至5月21日正式启动招股，招股价区间为2.4至3.2港元，股票代码为09982.HK，计划将于5月31日在港交所挂牌交易。

据了解，中原建业也将成为建业集团旗下第四家上市公司。除了中原建业，建业集团旗下上市公司还包括建业地产（HK:00832）、建业新生活（HK:09983）、筑友智造（HK:00726）三家港股上市公司。

其中，中原建业由建业地产分拆而来，全称为“河南中原建业城市发展有限公司”。分拆上市前，建业地产持有该公司100%的股份。此前，中原建业曾计划以介绍方式（不融资）在港交所上市，但最终加入了发售环节。

寻求外拓，胡葆森夫妇持股63%

此次赴港上市，中原建业的总股份数约为32.82亿股，其中约29.54亿股将按持股比例分配给原建业地产股份有限公司（即“建业地产”）的股东，占比为90%。同时，剩余约3.282亿股股份（占比10%）将进行全球发售。

根据介绍，每持有一股建业地产股份获派发一股中原建业股份。其中，胡葆森、李琳夫妇持有建业地产的72.31%股份。这也意味着，中原建业的实际控制人为胡葆森、李琳夫妇，对应上市时持股比例为63%。

按照计划，中原建业将于5月18日起至5月24日招股，每股招股价在2.40港元至3.20港元之间，预计5月31日挂牌上市。相比之下，截至5月18日收盘，建业地产的股价收报2.09港元，总市值为62.01亿港元。

贝多财经了解到，根据建业地产此前公布的业绩公告，中原建业在2020年为建业地产贡献了343亿的合同销售额，占到总销售额的三分之一，同比增长16.9%。分拆后，建业地产也将随之瘦身。

2020年度，建业地产营收433.04亿元，同比增长约40.8%；期内公司拥有人应占利润（净利润）约为18.02亿元，同比下降约10.6%。2020年度，其销售金额约1026.42亿元，2019年则为1011.5亿元。

根据招股书，中原建业2020年的在管项目的已售建筑总面积约为5.7百万平方米，2020年新增合约建筑面积为8.6百万平方米。截至2020年末，中原建业的在管数量为206个，建筑面积为255百万平方米。

招股书显示，中原建业以河南省作为战略重点。截至2020年12月31日，其206个在管项目中共有193个项目位于河南省，总建筑面积为约24.2百万平方米。换句话说，中原建业主要依赖河南省开展业务，想要增长急需向全国扩张。

中原建业在招股书中称，其也在将业务扩展至河北、山西、陕西、新疆、安徽及海南等省及自治区（即其他省份）。数据显示，截至2020年末，中原建业在其他省份的在管项目为13个，在管建筑面积为132.2万平方米（占比为5.18%）。

今年2月6日，建业集团董事长胡葆森发文《扩大根据地，服务大中原》称，“自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。”

事实上，中原建业的代建板块就是其中的代表，外拓方面小有成就。招股书显示，截至2020年底，中原建业已经在河南省外在管13个项目，总在管面积为132.2万平米，约占总在管面积的5%。

隐忧浮现，未来增速或将进一步放缓

财务方面，2018、2019年、2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元与11.52亿元，对应的净利润（年内溢利）分别为4.04亿元、6.41亿元与6.81亿元，增速有所放缓。

相比之下，同为代建上市公司的绿城管理控股（HK:09979）的营收规模要超过中原建业，但盈利水平则次之。2020年，绿城管理控股营收18.13亿元，同比减少9.07%；归母净利润4.39亿元，同比增长35.27%。

报告期内，中原建业的经营活动产生的现金流净值分别为5.19亿元，6.71亿元与6.15亿元。截至2020年末，该公司的现金及现金等价物为3.85亿元，无计息借款。

根据中指研究院数据，按2020年为项目拥有人出售的总建筑面积计，中原建业排名第一，占据29.2%的市场；按2019年收入计，中原建业则排名第三，所占市场份额为11.4%。

值得关注的是，多个报告显示，随着规模的增加，代建行业的增速已逐渐放缓。根据中指研究院报告，中国房地产代建潜在市场预期将由2020年的约6.84亿平方米增长至2025年的约9.11亿平方米，复合增长率为5.9%。以此计算，代建行业未来5年累计增长速度仅为33.19%。

亿翰智库研究报告认为，从未来的发展趋势看，地产规模总量的下降以及龙头房企集中度的提升均限制了代建业务的增长。根据亿翰智库预测，乐观情况下，未来十年代建规模大约在2.25万亿元，悲观情况下则仅为7.5万亿元。

2020年中旬，绿城管理控股CEO李军在接受采访时曾表示，“从行业大周期发展来看，保守估计每年10万亿元规模（地产开发行业），按照欧美模式下，代建渗透率可做到20%－30%估算，代建行业销售规模在2万亿元－3万亿元之间。”