“炒房资金”大封杀：上海之后，杭州也出新政了

（原标题：“炒房资金”大封杀：上海之后，杭州也出新政了）

2020年全年魔幻的杭州楼市，岁末年初之际，再出新招围追堵截炒房资金：

1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称“《通知》”），楼市新政再一次加码。《通知》从购房资格要求（包括高层次人才）、加强赠与管理、优先购房及中签率低的房源限售、转让增值税提升至5年、无房记录认定等五方面严控，新政实施了有针对性的封堵，以限制资金流入、降低新盘摇号热度。

“杭州楼市一直越来越火，现在连‘垃圾盘’的中签率都只有个位数。”一名多年来坚持投资杭州楼市的人士对21世纪经济报道记者表示，研究了这次新政之后，他感觉杭州新政虽然有意打压网红盘摇号热度，但二手次新房又将引来新一轮上涨。

有业内人士指出，新政就是冲着越来越高的摇号热度而来。杭州楼市近年来放开人才引进政策，城市发展需要人才，这些人也需要买房居住，“有人的地方就有江湖”，投机、投资的人也纷至沓来难。并非一次调控政策就能完美解决杭州楼市所有问题，需要决策者因城施策的智慧，高超的技巧。

 刷掉10%“房票”有用吗？

对于千方百计只为搞到一张“房票”去摇红盘的杭州人来说，杀伤力最大的一条就是 “落户杭州未满5年的，限购1套”，过去只要落户，就可以买买买，现在不行了。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，此举即保障高层次人才转让住房的需求同时防范部分炒房者利用高层次人才的渠道进行炒房。

按照政策表述，落户杭州5年内可以买一套，且对于无房户界定，没有明确“假离婚”限制，这被杭州业内人士认为，是给外来炒房客和之前假离婚假赠予的人才留了一道口子。

此外，自从人才优先摇号政策出台之后，“人才”申请量井喷，近期杭州最知名的案例就是淘宝总裁蒋凡申请杭州高层次人才事件。据了解，杭州目前已有3万名左右的存量。尤其是“人才”转移房产现象，是坊间诟病最多的话题之一。

据杭州本土媒体披露，官方数据显示，过去一年，杭州发生了3300多次的赠与行为。这是一个异常数据，背后是规避限购的大量操作。

所以，这次新政实施了有针对性的封堵：“将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）”。

尤其是政策的后半句，规定受赠方也要有杭州的购房资格。这样一来，其实“赠与”这种腾挪“房票”的行为，已经没有操作意义了，“赠与”现象会大量消失。

实际上，“赠予”这一条，2020年，东莞、宁波均有提出类似要求，最早可追溯到2017年郑州调控政策中，杭州此条政策基本与郑州的调控条款一致。总而言之，杭州本次加强了购房资格的认定标准，提升了此前没有强化的赠与管理，查缺补漏是本次政策的重要特点。

杭州资深业内人士表示，粗略统计，会刷掉目前摇号场上10%左右的“房票”，这一条有用吗？

据了解，杭州目前有大量等着上市的单价超过3.5万元/平方米以上的高端盘（此前21世纪经济报道曾有过相关报道《八成房企销售额超去年同期 有房企单城“藏货”超百亿》）不能上市。为了控制整体均价，不少房企手中的高价盘一直被“压货”，给全年销售去化带来巨大压力。

“均价”一直是杭州“控盘”智慧的体现。这次新政将过量资金拦截住之后，或有机会逐渐放行一些高端项目的预售证。因此，杭州决策者更懂平衡术，又出了一条限售管理提升的政策：“公开销售中签率小于或等于10%的；以优先购买方式取得的热点商品住房”等内容，从内容上看，限售房源范围主要在于热点项目，并未涉及到所有项目；“以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让”，这一条也完美堵截了通过人才或者无房户优先购房的投资行为。

杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但仅限于企业购房限售，该政策表述为“企业购买本市限购区域的住房,需满3年方可上市交易”。因此，潘浩指出，长期以来，杭州对于限售的管理相较一般，主要是稳定楼市，保持活跃度。而本次政策提升了杭州采取差别化限售政策，技能保障市场活跃度同时保障市场稳定性。

与上海“121新政”类似，杭州新政也提出了转让税增至5年，提高二手房购房成本，打击炒房资金流转。

据贝壳研究院不完全统计，自2020年至今，深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高转让税年限，加上现在的杭州，基本全部从2年提升至5年。

此外，杭州对于无房家庭的认定标准也提高了，在2020年杭州调控政策的基础上更加明确，原政策为单身、离异及交易产生的无房家庭，而本轮政策明确了交易产生的无房家庭的定义，即：2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的。另外，也新增了时限要求，即3年之内无住房的，才能认定为无房家庭。

 “狼群”涌向次新房？

据贝壳研究院整理，杭州新建商品住宅销售价格指数（同比）2020年12月有所收窄至2020年2月水平。根据统计数据显示，2020年1-11月，杭州商品住宅成交面积累计同比增长20.8%，商品住宅成交金额累计同比增长27.2%。因此，杭州在市场热度持续上升时加强管理，目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。

尽管如此，每一次政策出台背后，难免迎来一次投资客“狼群”效应更替。此次杭州楼市背后的暗涌又将如何？新政有一条“本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”。

杭州透明研究院院长方张接认为，这是此次杭州首创的“大招”，影响深远。新房建造期要两三年，交付拿证后5年不能卖，也就意味着，锁定期会有七八年。对于投资炒房来说，这期间的不确定性太大了。

方张接认为，这一条政策将导致合作代持、众筹炒房等眼下光怪陆离的神操作，瞬间就没有了市场。而真正用来住的家庭，房子交付使用后5年再置换，大体是可以接受的。

据杭州透明研究院数据显示，去年中签率10%以下的96批次，约占所有推盘量的10%。随着新政对投资客的挤出，以及红盘大分流的常规操作之下，触及10%中签率红线的情况会变少。

然而，值得一提的是，已经交房的次新房将被推到台前；或者类似“紫璋台”这样的现房销售项目，由于只有5年的等待期，依然会吸引最多的火力。那些地理位置更好、总价更高的红盘，也并不能完全阻挡狼性的投资者趋之若鹜。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）