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深度丨李怀彬回归嘉凯城

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(原标题:深度丨李怀彬回归嘉凯城)

这家经历过两次资产重组的房企,最近处于市值低谷,却在最近三天股价涨幅偏离值累计超过20%。

1月12日,嘉凯城集团股份有限公司(000918.SZ,简称“嘉凯城”)发布了股票交易异常公告,称连续三个交易日内(2021 年 1 月 8 日、1 月 11 日、 1 月 12 日)收盘价格涨幅偏离值累计超过 20%,并表示近期公司经营情况及内外部经营环境未发生重大变化。公司目前除了已披露的信息外,公司、控股股东和实际控制人不存在关于本公司的应披露而未披露的重大事项,也不存在处于筹划阶段的其他重大事项。

这家经历过两次资产重组的房企,最近处于市值低谷,却在最近三天股价突然涨了许多。

公告措辞虽平平无奇,但资本市场近日关注到的是嘉凯城最新的一场人事变动。前几日,嘉凯城公告换帅:因工作变动原因,钱永华辞去公司董事长、总经理、董事等一系列职务。在公司董事会选出新任董事长之前,半数以上董事共同推举董事李怀彬代为履行公司董事长职责。

李怀彬自2017年就被调往恒大深圳总部工作,这次回归嘉凯城,被聘为常务副总经理。李怀彬此前一直是嘉凯城董秘,此番回归,会否再续任董秘?过去11年,经历两次资产重组,嘉凯城实控人也换了两轮,但在亚华时代、嘉凯城时代、恒大时代,嘉凯城董秘一直是李怀彬,堪称“三朝元老”。

嘉凯城方面透露,钱永华离职属于正常退休。而据知情人士透露,李怀彬此次回归嘉凯城,公司或将委以重任,“三朝元老”将给嘉凯城带来什么?一切有待1月25日公司股东大会结束之后的公告。

无论如何,“老臣”李怀彬的回归,时间节点颇具想象空间。1月13日A股收市,嘉凯城股价3.97元/股,市值71.6亿。此前不久,嘉凯城股价进入历史低谷,股价一度跌至3.14元/股。另一方面,从ST亚华(000918.SZ)开始,嘉凯城被借壳两次,这在A股史上也实属罕见。

嘉凯城换帅频繁

2016年,恒大以36.1亿收购嘉凯城,当时收购价格为3.79元/股,嘉凯城三大股东——浙商集团、杭钢集团、国大集团将大约9.52亿股股份卖给恒大,占总股本52.78%。恒大成为嘉凯城的控股股东。

彼时有券商持有嘉凯城浮盈近亿元,而当时的恒大系也驰骋在A股资本市场。比如,恒大人寿先后举牌梅雁吉祥(600868.SH)、栋梁新材(002082.SZ),甚至创业板的国民技术(300077);2019年前后,恒大又转向新能源投资。

或许是受到转型去地产化过程中的业绩亏损的影响,嘉凯城的股价自去年开始一直下滑,最低跌至3.14元/股。但资本市场一直理解为恒大借壳深深房失败后的冲击波。2020年11月,嘉凯城股价从5.29元/股高点一直下滑到2.4元/股。

21世纪经济报道记者翻阅嘉凯城报表,发现自从恒大入主之后,嘉凯城几乎是两年更换一轮高管。2016年,嘉凯城新一轮领导班子中,大部分为恒大人:董事长为甄立涛,杨松涛任公司总经理;2017年3月,黄涛被任命为公司常务副总经理;2018年1月,黄涛升任公司总经理;2018年公司董事长甄立涛辞职,黄涛接任董事长。

2019年,钱永华担任公司总经理,黄涛改任副总经理;与此同时,公司四名新任副总经理中,李贵 、霍东、谈博娴均系出恒大。可以说,嘉凯城管理层已基本恒大化。

投资者对新任董事长人选或已不那么敏感,反而更关注嘉凯城的股价下跌与转型问题。

 收购与变卖资产

被收购之后,恒大没有立即抛出借壳嘉凯城的计划,嘉凯城走上了转型之路。但2016年开启的调控,又令嘉凯城去地产化之路走得艰难。恒大高管来来往往,嘉凯城的业绩与市值管理并无起色。

2017年4月,嘉凯城9.2亿元收购武汉登巴城,成为恒大入主之后最受关注的一次资本动作。5个月之后,又准备转让。2018年,嘉凯城开启资产转让之路。

2019年6940.88万元转让物业资产包,随后又将物业公司100%以1.9亿元出售给碧桂园物业。

2020年11月初,杭州锦蓝置业有限公司通过浙江产权交易所以人民币3.55 亿元竞得嘉凯城资产包,包括:杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司 100%股权、杭州名城博园置业有限公司 100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 100%股权、重庆华葡房地产开发有 限公司 100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司 75%股权。实际上这一资产包在2018年就被挂牌出让了。

2020年10月,嘉凯城将旗下住宅、商业资产打包出售,涉资大约100亿左右。位于徐汇的中凯城市之光也在资产包之列,其中建面约436平方米的会所售价仅1466万元。21世纪经济报道从核心信源处了解到,前述百亿资产目前还没有全部出售。

被恒大收购之后,嘉凯城被投资者关注的同业竞争问题一直没有彻底解决,目前主业仍是房地产。但持续去地产化,嘉凯城亏损扩大。

2020年嘉凯城三季报披露,2020年前三季度业绩预亏。前三季度各项财务指标均出现大幅下滑迹象,嘉凯城主业营收3.1亿元,同比下降超过60%;归属上市公司股东的净利润亏损为10亿元;2019年同期亏损约4.4亿元,同比下降高达约127%。每股收益亏损0.55元,2019年同期每股收益亏损0.24元,同比下降约129%。

2020年上半年,嘉凯城归属股东净利润亏损6.1亿元,同比下降62.12%;每股收益亏损0.34元,同比下降62.12%。

由此可见,嘉凯城亏损正在持续扩大。这也是自2018年开始转型以来,嘉凯城的常态。2018年嘉凯城年报显示,总资产188.52亿元,同比减少27.82%;营业收入16.94亿元,同比增加34.59%;归属上市公司股东的净利润亏损15.64亿元,较2017年亏损同比增加178.68%;经营活动产生的流量净额亏损7.79亿元,同比增加70.75%;基本每股收益亏损0.87元/股。

嘉凯城相关人士曾回应21世纪经济报道表示,业绩亏损,主要受制于影院发展。2020年7月份的时候,嘉凯城旗下的杭州光影影城闭店。受疫情影响,国内影院业绩全线下滑,嘉凯城影院亏损同样持续扩大。据嘉凯城官网披露:截至2020年1月,已累计开业影城118家,银幕776块。此外,2020年中报还显示,嘉凯城(上海)互联网科技有限公司已经质押恒大嘉凯影院发展有限公司、艾美(北京)影院投资有限公司的100%股权,抵押贷款3亿元,到期还款日为2021年9月。

据2020年半年报显示,嘉凯城一年内到期的非流动负债约为24亿元,相比2019年年底的26亿元,略有收缩,但仍然是一个较大的缺口。

去地产化之路不顺利,2019年8月1日,嘉凯城在2020年曾经延迟过一次同业竞争解决时间。2019年7月,嘉凯城公告表示收到控股股东广州凯隆及实控人许家印关于避免同业竞争的补充承诺等一系列函件,称“为加快产品销售和存量去化,嘉凯城始终狠抓在售项目销售工作”。同时,为加快处置进度,嘉凯城通过整体转让的方式陆续处置了青岛嘉凯城房地产开发有限公司、武汉巴登城投资有限公司、杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司、 杭州名城博园置业有限公司、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司、重庆华葡房地产 开发有限公司、张家港嘉凯城房地产开发有限公司等诸多公司股权。

彼时,嘉凯城整体存量资产规模从恒大地产收购初期的 300 亿元减少至约 130 亿元(截止2018 年底数据),且剩余存量主要为商业资产。并解释未履行完成承诺的相关原因包括房地产调控导致解决同业竞争实操过程中存较大困难、第二主业院线业务还处于培育阶段等。

2019年9月,嘉凯城启动下属子公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类 REITs 资产支持专项计划,进行资产证券化运作 ,至今仍没有披露相关进展。

广州凯隆与许家印承诺自 2019 年 8 月 1 日起 2 年之内,以届时法律法规允许的各种方式解决与嘉凯城之间的同业竞争问题。转眼之间,距离解决嘉凯城同业竞争问题延期还剩8个月不到。

今年1月11日,有投资者在深交所互动软件上提问与大股东同业竞争问题:嘉凯城第一主业为电影产业,恒腾网络收购了南瓜电影之后,第二主业也与大股东产生了同业竞争,如何解决?得到的回复是:目前公司院线业务与大股东不存在同业竞争问题;1月12日,面对投资者关于公司主业的提问,嘉凯城方面的回答是:目前公司主营业务是房地产开发与销售。

如今新一轮人事变动在即,嘉凯城在该公司管理层眼中的“蛰伏”,还需多久?

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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