调研 |欧美城：为商业地产开发商提供一站式解决方案

（原标题：调研 |欧美城：为商业地产开发商提供一站式解决方案）

1、行业背景：商业地产仍在快速增长，行业面临痛点

广义上的商业地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

近年来，我国的商业地产快速发展。从2010年到2014年，全国商业营业用房施工房屋面积复合增长率为20.57%，而全国商业营业用房销售面积从2010年的6,994.84万平方米增加到2014年的9,076.93万平方米，复合增长率达到了6.73%。

虽然这个行业仍存在巨大的机会，但是也面临一些问题。

第一，复制住宅地产开发模式，忽视了商业地产本身的特点。

第二，项目定位专业性强，商业地产开发商很难独立实现准确、清晰的项目定位。项目定位是商业地产开发前期的重要工作，包括选址、确定合理规模、主题设定等，直接关系到项目的后期营运。

第三，从住宅转型商业地产的开发商，大多缺乏品牌资源库。即使完成了招商，后期的业态规划也存在困难，难以有效运营。

欧美城的定位就是通过项目规划、品牌建设、标准化管理和提供具体实施方案，与商业地产开发商和地方政府合作，解决目前商业地产开发面临的内容缺失和线上冲击等问题。

2、欧美城发展历程：2013年起步，目前有两个项目

欧美城的控股股东是振业控股集团，公司主业原本是汽车销售，主要业务在粤东地区。2013年振业集团开始规划欧美城项目，并逐步建立标准化实施方案。

为了验证项目的可行性，欧美城首先选择在比较熟悉的汕头市场以租赁物业方式进行试点运营。到2015年，汕头欧美城在前期启动一个婚博大厅的情况下，其营业收入就达到约1200万，占公司总营收的2.44%。

汕头欧美城鸟瞰图

2014年11月 欧美城又启动了惠州项目，这是欧美城首个自有土地项目，建设涵盖了土地使用、设计、施工、实施、运营多个环节，总投入约5亿元，公司挂牌新三板后定增2.85亿元投入该项目，预计将于2017年年底竣工。

欧美城公司方面估计该项目投入运营后，每年将会带来大量收入。

惠州欧美城鸟瞰图

3、运营模式：从项目立项、开发到招商、运营全程参与，提供一站式解决方案

欧美城的主营业务是欧美城文化体验公园整体方案设计、开发和运营。

公司一方面和地产商合作，建设商业地产项目，从立项开始就深度参与地产项目的设计和开发；另一方面和专业的场馆建设公司、游乐设施供应商合作，建设游乐项目，从商业地产运营收入中获得业务分成。与此同时，输出欧美城的品牌、管理和运营经验。

目前主流的商业地产模式比如百货商场，选址在城市黄金地段，以服装零售业为主，经营内容同质化严重，目前受到电子商务的冲击，经营普遍下滑；另外一种是主题公园模式，主要切入旅游市场，通常选址远离市区，投入大、建设周期长，顾客重复购买率不高。

考虑到这些情况，欧美城项目在设计时，主要考虑选址在临近城市、附近有大量居民区的地区，没有百货零售业态，以体验式的互动娱乐项目为主，如卡丁车、射击场、电影院、海洋馆，演艺、婚博中心等。

和其它主题公园相比，欧美城的项目设计避开了线下零售业激烈的竞争，设置了较为丰富的互动娱乐和消费场景，同时在客均消费额度上不设门槛，理论上应该可以吸引更多客流。

那么欧美城项目的规划是否经得起实践检验呢？

自建项目的盈利情况、是否有能力推广加盟实现品牌和管理的输出，决定着欧美城未来的成长性，这也是长期观察公司经营的主要着眼点。