货币政策持续收紧 房地产开发商资金链面临重大压力

货币政策持续收紧 房地产开发商资金链面临重大压力
　　央行日前宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从而使存款准备金率升至16%。这意味着，银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大。事实上，上海证券报通过调查发现，在国家实施多种调控措施和货币政策持续收紧的叠加影响下，越来越多的开发商资金链正面临重大压力：银行贷款已经难以解渴，民间借贷也开始收紧且利率不断飙涨，一些开发商越来越感觉“力不从心”。
　　利率提高 年息最高达36％
　　提起“民间金融”、“地下钱庄”，浙江温州自然首当其冲。“目前比较正常的借贷条件是还款利息为银行利率的4倍，也就是年息在20%左右。当然也要看双方的关系和信誉度，低的10%还依稀可见，高的已经达到36%。”昨天，一位温州业内人士私下向上海证券报记者介绍了一些房地产项目公司找民间资本“调头寸”的“行情”。
　　该业内人士表示，温州的“民间金融”市场有历来的传统和根基，“往往是当地有声誉的人召集资金，然后一个镇、半个县的人都借钱给他，比如每人每个月交300元，承诺2年后按每月400元还。筹得的钱就去放贷，利息则要看借的时间长短，因为银行以1-5年为贷款期，所以时间越长利率越高；而高利贷以1-24个月为贷款期，所以时间越长利息越低，有些只借一两个月，月利率就高达10%，不过借1-2年的比较普遍。”
　　他还表示，温州的民间资本属于“人多力量大”型，“一般500万元以下没问题，借几个亿的比较少，但也并非没有，江浙一带调个1亿元资金还是相当有可能的。”
　　目前的情况是，这1亿元就足以“撬动”一个房地产项目。佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉上海证券报记者，不少房地产项目公司会找温州人借钱，“要知道一个销售额目标在10亿元的项目，成本最多7亿元，而开发商投入的也就是3亿元拿地的钱，并且自己只要出1亿元，就可以再从高利贷那借0.5亿元，而1.5亿元的本金足以让其再向银行贷到1亿元以上。接着需要投入的4亿元就是各种工程款和税费，但这部分开发商会拖到房屋销售回款时再付。”
　　五合智库顾问有限公司总经理邹毅也证实了存在如此“操作流程”，“开发商缺资金的时间段主要是在‘四证’拿完之前，土地证拿到后去银行办开发贷款需要35%的自有资金，许多开发商就缺这35%的自有资金。”
　　民间资本 态度趋于谨慎
　　需要指出的是，民间资本并非只投房地产，并且随着楼市风向变化，他们的态度也开始谨慎起来。曾有媒体报道，在“民间金融”力量与温州“有得一拼”的内蒙古鄂尔多斯市，受房地产市场调整影响，“地下钱庄”资金有纷纷撤出房地产投资之势。
　　“现在开发商从银行借钱是很难，但民间借贷年息一般至少15%，18%-20%的多一些，由于利率太高了，开发商借的也不多。”邹毅认为。
　　但上述温州业内人士却表示，如果是20%年息的话，实际上跟从银行贷款是差不多的，“因为向银行贷款的话，一开始的商务成本甚至个别地方的暗箱成本非常高。”
　　当然，他也指出，即便是开发商来借，“地下钱庄”现在也要对借贷方的信誉和项目的情况进行考量，“现在环境不一样了，开发商有大批倒闭的可能性，所以对于只有一个项目的开发商，温州人往往很谨慎，甚至拒绝借款，怕的是开发商今后销售回款状况不好难以补救，或者将手中仅有的项目卖完后携款外逃。”
　　银行态度 绝不允许拖欠贷款
　　银行的态度更受市场关注。近日有消息称，央行上海总部曾向上海各家大型银行下发名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况进行抽样调研。有银行的某地方分行表示，的确收到了监管部门的相关情况调研表，只不过此事并没有在总行以及所有分行层面展开，似乎只是抽样调查。
　　但即便是抽样调查，不少市场人士也认为形势不妙。“听银行的朋友说，将要介入房地产销售环节，估计是跟踪项目销售情况，如果房子卖不动，势必对贷款回收有影响，而银行现在的态度应该是绝不允许拖欠贷款的现象发生。”上海的一位业内人士透露。
　　另有业内人士分析，银行担心这两年的不良贷款会产生在房地产开发贷款这部分，据悉现在一些银行的房地产开发贷款的审批权已在3月份全部上收总行，这也就意味着各分行、支行没有权限向开发商发放贷款了，“一旦开发商的销售回款不畅，银行贷款便面临风险，银行采取行动也就成为必然。”
　　在业内人士看来，银行与开发商一直是利益共同体，当然也是风险共同体，如果银行真的为了防范自身风险与开发商“划清界限”甚至“分道扬镳”，一批开发商会落得怎样的下场也就可想而知了。

今年房地产业资金缺口或逾万亿
　　"今年中国房地产企业所面临的金融环境是非常困难的，未来100天将是很多房地产企业发生剧变的100天。"本月初，潘石屹向上海证券报独家提出的"百日剧变论"，曾引起不小的争议。
　　就记者接触到的一些房地产投融资项目来看，有的还在报批，需要1到5年、2亿至3亿元不等的融资；有的已在经营，但准备整体转让；有的正在建设或已结构封顶，也准备把整个在建项目转让；有的才拿到"一证"或"两证"，还没有施工，便计划直接转让土地。由此可见，开发商在不同阶段都可能面临资金困境。
　　近日还有业内人士为全国开发商算了笔账，称由于开发惯性和囤积土地的入市，今年房地产开发投资比去年央行统计的25000亿元的规模至少再增长7000亿元。但是，一是受银根紧缩影响，银行房地产贷款预计将减少2000亿元左右；二是去年10月以后房企股市融资难度大增，加上今年以来股市低迷，房企股市融资全年至少减少1000亿元；三是去年全国土地出让金收入约12000亿元，考虑到去年拍出的土地余下的大量出让金需要在今年交齐，这部分资金虽然没有公开数据，但估计至少也需数千亿元。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。
　　连任志强在接受媒体采访时都承认，如今许多房地产企业现金流紧张。不过他认为这情有可原，因为房地产企业在各地的项目大都从地方银行贷款，资金不容易跨区域调配，只有企业自有资金可以随时调整。
　　现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般性行业。现在越来越多的开发商更需要面对的问题是，银行贷款难度加大，其他渠道融资也不易，再遇上销售不畅回款难，到时怕是自有资金也显匮乏，企业运营陷入"万劫不复"。
　　"近日路劲收购顺驰案再掀波澜虽然引起关注，但眼下业内更关注的是谁将成为下一个顺驰。"一位业内人士在接受记者采访时说。
　　"房地产业和房地产商最怕的是资金链条出现危机，加上近两年土地风险聚集，出现第二个顺驰的可能性很大，希望高价拿地、囤地的开发商不要搬起石头砸了自己的脚。"易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示。