2007年中报展望：房地产中期业绩仍可看好

□本报记者 林喆
　　房地产上市公司在2007年一季报中普遍报喜，这给房地产板块2007年的中期业绩奠定了基础。接受采访的行业分析师均认为，人民币升值、经济增长、消费升级和人口红利等因素，将助推房地产业的景气度继续向好。
　　不过他们也指出，国家的调控思路开始转向“有效供给”，随着普通住宅加大供应和住房保障体系的逐步建立，房地产行业的利润率会降低，而土地、资金等要素资源也将向优势企业集中。
　　中期业绩有保障
　　据Wind资讯统计，今年一季度，房地产类上市公司共计实现营业收入172.87亿元，比去年同期的主营业务收入增长59.7%；实现营业利润52.01亿元，同比增长48.3%；完成净利润21.96亿元，同比增长59.6%。行业毛利率达到30.1%，比去年同期降低了2.3个百分点。
　　长江证券分析师刘焱认为，从目前公布的一季报和预增情况看，今年中期，房地产上市公司的整体业绩将比去年同期增长30%至40%。他分析道，今年以来，全国大中城市房价同比增长可观，而调控政策的出台也加速了地产公司的开发进度和结算进度，这都将增加房地产企业的销售收入；同时，很多地产公司的投资收益也将增加。
　　房价上升的直接影响便是增加房地产企业的主营业务收入，提高销售利润率。对于房地产企业而言，预收账款也在不断增加，这是已经实现但尚未结算的销售收入。统计显示，今年一季度末，房地产上市公司预收账款共计343.49亿元，同比增长33.7%，这是2007年一季度房地产上市公司营业收入的198.7%，显然，2007年中期和全年的业绩已经有了很大保障。
　　兴业证券分析师任壮也预计，2007年二季度，住宅地产行业景气度将会依然维持高位震荡，大部分城市房地产销售价格将会稳步上涨。但房地产区域市场差异性将继续存在，以上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场成为“热点”区域，其他二线城市将可能出现持续走强。
　　不过刘焱还指出，2007年国家的调控将以追溯和落实以前的政策为主，按照目前的政策框架，未来房地产市场普通住宅供应将加大，这将拉低行业的毛利率，但也会使房地产的发展更为健康。
　　数据显示，2006年全年，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积19.4亿平方米，同比增长12.2%；完成开发土地面积2.66亿平方米，增长17.3%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。新建商品住宅销售面积大于竣工面积及空置面积的下降，表明供需矛盾依然突出。
　　资源将向大地产商集中
　　国家宏观调控政策逐步出台，使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力，资本市场往往对大地产商青睐有加，但资金实力弱和开发资质低的房地产公司前景将日益暗淡。
　　2007年，国家对土地这一要素资源的利用要求将进一步提高。统计数据表明，2005年以来，城市土地供应的“不饱和策略”，已经使土地购置面积滞后于房地产开发的速度。
　　与此同时，央行的加息政策很有可能加速房地产企业的分化与整合。业内专家指出，作为一个资金密集型行业，加息最直接的影响是增加房地产企业的财务费用。此外，销售环节受加息影响，商品房销售量可能下降，这还会影响到现金回笼和资金周转效率。
　　国泰君安分析师张宇指出，加息后房地产开发贷款利率会提高，也就是说，开发商开发贷款的利息将比以前增加。而财务费用的增加还会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。
　　业内专家坦言，对于目前拥有管理能力和扩张能力的市场领先者而言，融资便捷且渠道多元，土地获取不成问题，而这又反过来增强他们的融资能力，从而形成良性循环。资金链和土地供应趋紧，仅仅是中小房地产开发商的“行业故事”，今后的企业分化将更加明显。
　　因此，未来国内房地产行业将进入快速整合期，部分小开发商将逐步被淘汰出局，而规模化公司将通过兼并收购、合作开发等方式逐步扩大市场份额，行业集中度逐步提高。
　　中信证券王德勇认为，我国居民的住房改善需求长期存在，整个房地产行业“蛋糕”会越来越大。但在这个市场中，优胜劣汰将成为主旋律，不排除会出现一些有能力分享到更多“蛋糕”的企业。未来的一段时间，行业向前发展和企业优胜劣汰都是房地产行业不变的趋势。