政策解读:房地产以公允价值入账将掀起几层浪

见习记者 周悦
　　随着新会计准则即将应用，证监会拟分批对上市公司的高管进行培训，培训重点将结合新准则执行中的具体操作性问题，围绕对资本市场的影响进行；同时，证监会计划鼓励上市公司的2006年度财务报告在按照原准则编制的同时，披露按新会计准则编制的财务报告。在上市公司2006年度报告中，投资者很可能看到受新准则影响的财务信息的巨大变化，其中，房地产以公允价值入账会掀起几层浪，是投资者关注的焦点。
　　最后一道防火墙
　　新准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。但是，新规则同时指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。这就意味着并不是所有拥有房地产资产的公司都将重估资产入账。
　　而相当一部分公司虽然拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中，故不能够实现账面增值。
　　曙光股份于2005年接手了沈阳奥克斯留下的原属于沈阳农机汽车工业集团的双马汽车生产厂区和相关生产许可证，沈阳农机集团双马汽车厂共占地58.12万平方米，其中建筑面积36.03万平方米。如此大的厂区面积在土地日益紧张、房价稳步上升的沈阳无疑是一块无价之宝，但是在并没有变现的情况下，按新准则要求，这部分资产仍将计提折旧而非按照公允价值重估入账，对公司的净资产及投资者当期收益并无影响。
　　但是土地的确增值了，按成本法处理必然将远低于市价，这是公司的资产真实反映么？一位业内人士指出，只要该部分资产仍然在使用，那就仅仅只能作为生产资料要素来看，其使用价值是不变的，并且因为并不打算出售，资产涨价与否与其无关。不过，随着土地的增值，投资者风险也相应降低。该业内人士分析，生产自用房地产即使不能入账，但在上市公司资产重组或者经营不佳最后清算的时候，这笔“沉睡”的财富将给投资者加多一层保险，成为投资者权益的最后一道防火墙。
　　评估值遭遇尴尬
　　由于公允价值确认模式在我国是首次使用，专业人士指出，公允价值并不等于评估值。公允价值实际指的是公开的、活跃市场的报价，确认条件非常高，目前能达到这种要求的房产并不多。仅有评估价值是明显不符合上述条件的，不应采用公允价值模式。评估值在投资性房产的计量上未被承认为公允价值，其是否“公允”面临尴尬。
　　目前大量的上市公司资产重组涉及到房地产，其中评估价值均高过账面原值，实现了资产溢价，但仍有部分重组方案遭遇质疑。
　　除投资性房地产以公允价值入账外，评估价值在一定条件下也可以之入账，但仍按照成本模式计量。此外，新规则对投资性房地产的计量模式规定相当严格，从成本模式转为公允价值要作为会计政策变更，并且一旦采用公允价值模式计量，不得再转为成本模式。
　　改变的仅是数据
　　投资者很可能伴随着2006年年报看到一份公允价值入账后的财务数据的变化，首先受到冲击的是净资产的变化和投资者权益变化。
　　中兴商业8年前支付征用动迁费5004万元从港商手中征到土地1万平方米,1998年实施扩建改造工程，于2000年9月竣工后商场总建筑面积14.5万平方米。市场以相对保守的每平米1.5万元价格测算，中兴商业重置后仅商业用房的价值就超过20亿元。
　　倘若中兴商业能够以满足公允模式的条件取得完全市场公开价格，便能以之入账，并计入当期权益，值得注意的是，重估溢价将单独列示，投资者完全可以透过这部分额外收益观察企业的正常收益变化。
　　此外，投资性房地产带来的收益并不会随着资产价值重估或入账模式改变而有所变动，实际上，投资者在未来几年的时间，将看到由于净资产的增加，相关的净资产收益率相对降低，这仅仅只是这一块资产价值何时入账的问题，对于公司的成长，并无实质的影响。