北京二手经济适用房供给放量

“拟回购政策”公示一个月
　　十月份以来，经济适用房挂牌量出现了显著上涨。中大恒基市场部的调查显示，10月份，北京经济适用房挂牌上市量达到了10560套，单月挂牌量首次突破了万套，比9月份上升了18.6%。回龙观、天通苑两大经济适用房存量较多区域，上市挂牌量比上月同期高出了三成。
　　供给增加推动了交易量的上涨。链家地产的统计数据显示，8月全市二手经济适用房成交量约为584套，9月成交量约为631套，环比上涨8%；10月份的成交量达到755套，环比上涨19.6%，而8-10月全市二手房成交量月均涨幅仅为8.4%。
　　业内专家认为，二手经济适用房的交易量显著增加，主要是对北京市9月30日出台的“拟回购政策”的反应，同时，二手房市场回暖也起了推动作用。
　　“回购”之石激起波澜
　　中大恒基和链家地产的研究人员均认为，由于许多经济适用房业主担心“政府回购”政策实施将会严重影响其出售收益，从而使目前有意出售的经济适用房业主加快了出售速度，因此，市面上就表现为经济适用房放量上市的现象。
　　9月30日开始公示的《北京住房建设规划(2006－2010)》明确提出，要“探索建立经济适用房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购”。消息发出后，各个区县的经济适用房交易量均出现了不同程度的增长，其中东城区的经济适用房成交环比涨幅最大，几乎翻了一番。
　　中大恒基市场部认为，“回购”政策预期使很多经济适用房的持有者加快入市，短时间内将使二手经济适用房供应量增加15％－20％。
　　不过，北京住房建设规划（206-2010）已经市政府批准并于日前发布。公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”被删除。同时，拟采用“内循环”制度的经济适用房也仅仅针对今后新建和销售的房屋。因此，目前经济适用房上市放量现象可能很快会过去。
　　对二手房市场影响有限
　　但无论如何，经济适用房对二手房市场的影响是有限的。不仅是因为“政府回购”被删除，也是因为经济适用房数量有限。
　　北京我爱我家副总经理胡景晖表示，目前北京市的存量房数据中，经济适用房的总存量为12万套左右，仅占全市350万套存量房总数的3%至4%。因此，即使全部的经济适用房进入二手房交易市场，对于整个市场也不会形成太大影响。
　　目前北京已有经济适用房项目70个左右，最大的项目是回龙观和天通苑，这两个地区的总成交量占到了市场上经济适用房成交量的36%。中大恒基的监测数据显示，这两个地区10月份的成交均价环比9月份下降2.1%。
　　按照现在的政策规定，未满5年只能按照原价销售，满5年方可按市场价。链家地产王志伟介绍，目前在整个北京城，满5年的项目并不多。在“回龙观”，已满5年的房屋仅占整个项目的10%；在丰台等区，只有个别项目如“建欣苑”、“正阳小区”已满5年，因此可以入市的比例很小。
　　21世纪不动产市场分析师认为，经济适用房的投资价值虽然不能忽视，但随着二手房市场交易的不断完善，其最终应当回归到发挥中低收入群体住房保障的作用上。