房地产业进入理性发展阶段

国庆过后，上证综指创出新高。但是前期走势强劲的房地产股却开始集体下跌。那么是到了看空房地产股的时候了吗？
　　近期公布的各地住房建设"十一五"规划，都把建设经济适用房和廉租房，放到一个比较重要的地位。我们认为，这将有助于解决应由政府提供的公共产品缺失的问题。基于各地政府对廉租房的倚重，以及对经济适用房回购的思路，我们认为不会冲击由开发商提供的商品住宅的需求。 今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅回落。反映了宏观调控中抑制房价涨幅的政策意图已有所实现。对房地产行业的未来发展应更加乐观。
　　土地制度变革促行业竞争透明
　　今年以来，国家对土地的调控政策之多为近年少有。梳理这些土地政策的脉络，我们认为：首先，我国土地资源的极度稀缺，导致土地的开发利用一定要走集约化的道路；其次，严格保护耕地的政策，将使土地的供给，尤其是增量土地的供给更加紧张。因此政府会更加注重对存量土地的盘活；第三， 土地的供给将更加制度化，规范化和透明化。开发商能否获得土地，将更多的取决于资金实力；第四，土地市场的规范，将会促使房地产行业的竞争更加专业化，将有助于将行业竞争带入一个更高的层次。
　　房地产行业需求仍将稳步增长
　　我国目前正处于快速城市化的阶段。从2000年以来，城市化率就基本以每年1.55个百分点的速度增长。到2005年城市化率已达到43%。而根据一些专家学者的预测，今后的十五年，我国的城市化率的增长率每年都不会低于1个百分点。快速增长的城市化率，一定会带来对房地产，尤其是住宅需求的积累和释放。
　　我们认为，推动我国房地产行业，尤其是住宅产业90年代末期以来的快速发展，核心的动力来自国内住房消费的升级换代。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、三线城市扩散。
　　有一些媒体报道，"金九银十"不再存在，国庆黄金周房地产市场销售不佳。但是根据我们的跟踪，我们重点推荐的上市公司，如万科、金地及中华企业等，在国庆黄金周的销售情况都非常好。我们认为，相同的市场，不同的销售业绩，反映了企业在品牌和专业性上的差距。随着行业的发展更加健康，优秀企业的品牌效益及专业性优势将进一步突出，优胜劣汰的法则也将进一步体现。
　　行业进入理性发展阶段
　　有一种观点认为随着地价的上升，而房价涨幅的回落，开发商高利润率的时代将被终结。我们认为，从趋势上看，地价与房价之间的差额是在缩小，因此开发商的利润率是存在下降的长期趋势。
　　不过，行业利润率的下降，也只是相对以前的高额利润而言回归到一个相对正常的区域。相对于传统的制造业，房地产行业的利润率仍将具有较大吸引力。另外利润率的下降，同时也会降低房地产行业对行业外资金的吸引力，一些资金会选择从地产行业撤退，从而有利于降低行业的竞争度。房地产行业将进入的是一个更加理性发展的阶段，但绝对不是进入衰退期。
　　三类选股思路
　　首先，强者恒强。房地产行业已进入理性发展阶段，优胜劣汰将加快。上市公司中万科、金地、招商地产、中华企业以及华侨城都是现有行业的强者，投资于这类公司，将分享行业的稳健成长。其次，应留意出现拐点的公司。我们不会用静态的眼光去选择公司。随着公司治理结构的改善，以及管理效率的提升，或者其他积极因素的存在，公司的业绩即使在行业的不景气周期也会出现改善。对房地产行业这样一个利润率极具吸引力的行业，企业的业绩更容易出现拐点。这类公司包括深天健、深振业以及深宝安。第三，关注资产富余的公司。所谓资产富余，是我们借用了彼得林奇对公司的分类方法，指公司的实际资产价值远远超过市值的一类公司。投资于这类公司，其资产的实际价值与市值之间的差额，将给我们的投资提供比较好的安全边际。深宝安即为此类公司之一。