二手房交易个税再次

去年试行半月即告夭折的二手房交易个人所得税最近又悄然登陆京城。消息人士称，亦庄率先征收个税很可能是全市开征前的试点，这暗示着北京市征收“个税”只是时间问题了。
　　北京地税部门的一位热线员说，“北京早在2003年就制定了二手房买卖征收个税的相关规定”，但目前尚未接到要严格征收二手房交易个税的通知。
　　强制执行才是“实招”
　　我爱我家房地产经纪有限公司金融理财部总监康胜表示，在二手房买卖个税自愿申报的征收模式下，“没有人会愿意申报的”，所以二手房个税“形同虚设”。
　　这次“旧事重提”并不意味着对税基和税率会有大的调整，业内专家称，“原来制定的相关方案完全可以延用，只需要强制执行就可以了。”
　　亦庄经济开发区在实际操作中已“强制”试点征收二手房个税，即先核查过户人的缴税证明，然后才予以办理房产过户手续。
　　“强制征收二手房交易个税的效果要比营业税大一些”，康胜说，这已被市场检验过了。
　　去年6月中旬，北京市地税部门就规定：针对二手房交易偷、逃税严重的现象，用“先税后证”这一原则来把关。当时北京税务部门并没有相关文件出台，整个过程“静悄悄地”，但消息传开后，北京市二手房市场还是一下子冷了下来。那段时间二手房交易量同比下降了60%左右，几乎所有公房的交易都停了下来。在市场压力下，6月底北京市的“冒险”行动悄悄停了下来，地税部门不再坚持“先税后证”。
　　个人所得税不只在北京陷入窘境。杭州、南京市也曾先后迫于市场压力，取消了出台不久的强制征收政策。
　　“制度已经有了，甚至实施效果也被验证，现在要看政府的决心了”，业内专家表示，如果二手房个税效果过于激烈的话也不排除还会“昙花一现”。
　　实质影响小于心理影响
　　京城几家房产经纪公司透露，如果从7月起，北京严格征收二手房交易个税，肯定会对二手房市场产生消极影响。
　　但也有业内人士认为，即使再次对房产个税实施强制征收，对北京二手房市场的实质影响会远远小于心理影响。
　　业内人士指出，“开征二手房交易个税虽然比开征营业税更有力度”，但从现有的征管政策看，征收范围较窄。
　　2003年北京市出台的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中表示，对于家庭唯一住房在五年后出售的，不收取房产个税，使绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。这与目前营业税调整的时间跨度一致，从这个意义上说，开征二手房个税仍是加强对交易频率的控制。
　　《通知》还表示，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。
　　业内人士表示，开征个税对市场的心理影响则更加深远。“开征个税更能表明国家对房地产调控的政策指向”，业内专家称，无论是“国六条”还是开征二手房交易个税，调控目标都是房地产投机交易。开征二手房交易个税能够很好地抑制交易活跃程度，加大投机者的交易成本，更重要的是表明了政府对房地产调控的持续性。
　　“个税”给市场更多不确定
　　财政部科研所税收研究室主任孙刚认为，我国房价持续攀升的一个原因是房地产投机行为难以抑制，“个税不易转嫁，不会影响房价，并可以切实调节卖房者的收益，对投机行为的抑制作用要好于营业税。”
　　社科院财贸所副研究员杨志勇则认为，是否对房价产生影响还要等到政策实施之后进一步观察。如果政策实施使得投机需求下降的话，对控制房地产价格有正面影响；但如果投机者预测到房价仍然会上涨的话，可能对“并不很高”的二手房交易个税也就“不以为然”了。如果二手房需求旺盛，卖方就会比较容易地通过与买方缔结“桌下协议”把税款部分或者全部转嫁出去；反之，要是卖方有较多“存货待出”，二手房交易税会更多地由卖方承担，从而显著降低投机收益———这也许是政策制定者所希望看到的。
　　杨志勇说，开征二手房交易税还可能使得“肥水”流向一手房市场，“既然二手房市场交易成本提高了，那么投机资金也许会更偏好一手房市场”。
　　“政策出台后，不同户型的交易品种也会有不同的反应”，业内人士指出，现在二手房市场上，小户型是比较“稀缺”的，小户型住房二手房个税更容易转嫁给买方，导致交易价格进一步“攀升”。