据上证房产指数办公室的租赁系统显示,5月份上海市低端租赁市场租金环比微跌0.3%,其中一室租赁均价下降0.8%,而二室租赁均价则小幅上涨0.3%;中端租赁市场中,二室租金轻微上涨0.7%,三室租金则下跌了0.4%。
中原地产(上海)分析师介绍,由于近期受诸多宏观调控政策影响,上海二手房市场的购房者开始进入观望状态,导致5月份的上海二手房市场产生众多“转售为租”现象。但是,部分地理位置优越、环境理想的优质房产,仍然属于供不应求态势,导致市场价格继续攀升。各个区域不同程度的涨跌幅,与板块间供求关系及客户需求形成密切互动联系。
好房源依旧抢手
从5月份上海各个区域板块的情况来看,市中心区域如黄浦、卢湾、静安等各区,优质的挂牌房源依然表现稀缺,该类房源通常在租赁市场上表现抢手。由于看好其长线投资回报,在宏观调控政策出台之前,已有部分投资者乘市场调整之际,逢低吸纳入市。中心城区的优质房源已连续数月出现供不应求局面,如果市场上有合理价位的放盘,一般很快就能成交。
如南京东路板块上的中福城,由于该区域毗邻人民广场商圈,区域内能够满足外企人士需求的次新房源稀少,因此该盘的租赁市场表现良好,目前一室租金在每月4200元左右。同样,南京西路板块上的中凯城市之光,其涉外高档环境已基本打造完毕,社区内部较为幽静。该盘目前二室租金在每月10000元,三室租金在每月15000元。
此外,上海部分次中心城区的热点板块也出现了租赁活跃现象。相较于市中心区域针对性较强的高昂租金,这些交通便捷、价位合理的租赁房源更易受到过渡型需求客户钟意。
不购房者成新租客
调查显示,5月份的上海二手房市场受到动迁、结婚等刚性需求影响较大,部分客户愿意在取得相应资金之后进行购房,部分客户则在宏观调控政策出台影响下,希望能“看看再买”,暂时放弃了购房计划。因此在观望气氛笼罩之下,这部分人便成为租赁市场的主要客源。他们大部分先期租赁居住在当地,“守”得合适房源之后再行购房。
供大于求或导致租金下滑
上证房产指数办公室认为,从上海二手房市场表现来看,“国六条”出台前后经历了截然不同的现象。政策出台之前,部分购房者已出现观望情绪;随着5月底具体细则出台,征收全额营业税政策时限由2年变为5年,持有物业房龄在2年左右的业主,以及之前已达成初步意向的买卖双方,纷纷赶在政策正式执行前促成交易。
但是,绝大部分业主来不及出售房源,于是导致降价、封盘、转嫁税赋以及“转售为租”大量出现。对于租赁市场来说,未来一段时间受到这项政策的影响,挂牌租赁的房源应该还会增多,有可能会最终形成供大于求,从而导致租金下滑。