北 京 亚 超 资 产 评 估 有 限 公 司
B e i j i n g Y a C h a o A s s e t s A p p r a i s a l C o . , L t d .
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的
杭州海威房地产开发有限公司70%股权
资产评估报告
北京亚超评报字（2020）第A163号
（共壹册，第1册）
二零二零年十一月四日
公司地址：北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦20层2202 邮编：100036
电话：（010）51716863
资产评估报告目录
资产评估报告声明.............................................................................................................................1
资 产 评 估 报 告 摘 要 ................................................................................................................ 3
资 产 评 估 报 告 正 文 ................................................................................................................ 5
一、 绪言.................................................................................................................................5
二、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况6
三、 评估目的.......................................................................................................................16
四、 评估对象和评估范围...................................................................................................17
五、 价值类型.......................................................................................................................25
六、 评估基准日...................................................................................................................26
七、 评估依据.......................................................................................................................26
八、 评估方法.......................................................................................................................32
九、 评估程序实施过程和情况...........................................................................................42
十、 评估假设.......................................................................................................................44
十一、 评估结论...................................................................................................................47
十二、 特别事项说明...........................................................................................................50
十三、 资产评估报告使用限制说明.................................................................................. 56
十四、 资产评估报告日.......................................................................................................57
资 产 评 估 报 告 附 件 .............................................................................................................. 58
资产评估报告声明
本资产评估报告是本公司接受云南城投置业股份有限公司的委托，资产评估师根据中国资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行清查核实；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的
杭州海威房地产开发有限公司70%股权
资 产 评 估 报 告 摘 要
北京亚超资产评估有限公司接受云南城投置业股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，执行必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权事宜涉及的杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值在2019年12月31日市场价值进行了评估。
一、评估目的
评估目的是为云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权提供价值参考依据。
二、评估对象和评估范围
评估对象是杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值，评估范围是杭州海威房地产开发有限公司申报经审计的全部资产和负债。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2019年12月31日。
五、评估方法：资产基础法、收益法。
六、评估结论
根据本次评估目的，最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。
杭州海威股东全部权益评估价值为17,409.39万元（大写：壹亿柒仟肆佰零玖万叁仟玖佰元正），评估增值359.37万元，增值率2.11%。
云南城投置业股份有限公司拟向云南省城市建设投资集团有限公司转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权评估价值，即17,409.39×70%=12,186.57万元（大写：壹亿贰仟壹佰捌拾陆万伍仟柒佰元正）。
本次评估未考虑控股权溢价对评估结论产生的影响，也未考虑流动性对评估结论的影响。
七、评估结论有效期
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告，即自2019年12月31日至2020年12月30日。
八、特别事项说明
本项目涉及的特别事项主要包括：自持车位未办理产权证、销售车位使用受限、销售车位未办理产权证、借款抵押事项，具体事项及评估机构采取的措施详见本《资产评估报告》正文“十二、特别事项说明”部分。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情
况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的
杭州海威房地产开发有限公司70%股权
资 产 评 估 报 告 正 文北京亚超评报字（2020）第A163号一、绪言
云南城投置业股份有限公司：
北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权事宜涉及的杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值在2019年12月31日市场价值进行了评估。委托人及被评估单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任，并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算，并发表专业意见。
评估专业人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实，对被评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核，对法律权属关系进行了必要的关注，实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结论报告如下：
二、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况
（一）委托人概况
企业名称：云南城投置业股份有限公司；（简称“云南城投”或“委托人”）；
统一社会信用代码：915300002179235351；
类型：股份有限公司（上市）；
住所：云南省昆明市民航路869号融城金阶A座；
法定代表人：李家龙；
注册资本：160,568.6909万元；
成立日期：1997年4月21日；
营业期限：1999年9月10日至长期；
经营范围：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。
（二）被评估单位概况
1．营业执照登记情况
企业名称：杭州海威房地产开发有限公司（以下简称“杭州海威”或“被评估单位”）
统一社会信用代码：91330108770821665X；
类型：其他有限责任公司；
住所：浙江省杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心102室；
法定代表人：王维民；
注册资本：伍仟万元整；
成立日期：2005年03月04日；
营业期限：2005年03月04日至长期；
经营范围：开发、经营；杭政储出（2004）37号地块房地产；服务；停车管理；含下属分支机构经营范围。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书：证书编号：杭房项（滨）005号；企业名称：杭州海威房地产开发有限公司；有效期限：2021年06月02日；发证时间：2020年06月03日；发证机关：杭州市滨江区住房和城市建设局；内容为：仅限尾盘销售。
2．历史沿革及股权结构情况
（1）公司设立（2005年3月）
2005年3月4日，公司设立，浙江海威控股有限公司出资人民币3000万元；浙江浙联房产集团有限公司出资人民币2000万元。出资额已经杭州萧然会计师事务所审验，并出具了编号为杭萧会内设验（2005）第152号《验资报告》。设立时股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 浙江海威控股有限公司 货币 3,000.00 3,000.00 60%
2 浙江浙联房产集团有限公司 货币 2,000.00 2,000.00 40%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（2）第一次股权转让（2005年10月）
根据2005年10月19日《股东会决议》，同意以下股权变更：浙江浙联房产集团有限公司将其持有的7%股权转让给浙江海威控股有限公司，并签订《股权转让出资协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
号
1 浙江海威控股有限公司 货币 3,350.00 3,350.00 67%
2 浙江浙联房产集团有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合 5,000.00 5,000.00 100%
计
（3）第二次股权转让（2007年9月）
根据2007年09月10日《股东会决议》，同意以下股权变更：浙江海威控股有限公司将其持有的37%股权转让给银泰控股股份有限公司，并签订《股权转让协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 银泰控股股份有限公司 货币 1,850.00 1,850.00 37%
2 浙江海威控股有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
3 浙江浙联房产集团有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（4）第三次股权转让（2007年9月）
根据2007年09月28日《股东会决议》，同意以下股权变更：浙江浙联房产集团有限公司将其持有的33%股权转让给杭州银泰投资管理有限公司，并签订《股权转让协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 银泰控股股份有限公司 货币 1,850.00 1,850.00 37%
2 浙江海威控股有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
3 杭州银泰投资管理有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（5）第四次股权转让（2008年10月）
根据2008年10月16日《股东会决议》，同意以下股权变更：杭州银泰投资管理有限公司将其持有的33%股权转让给中国银泰投资有限公司，并签订《股权转让协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 银泰控股股份有限公司 货币 1,850.00 1,850.00 37%
2 浙江海威控股有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
3 中国银泰投资有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
根据2009年09月25日《股东会决议》，同意以下变更：公司股东银泰控股股份有限公司变更名称，变更为京投银泰股份有限公司，名称变更后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 京投银泰股份有限公司 货币 1,850.00 1,850.00 37%
2 浙江海威控股有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
3 中国银泰投资有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（6）第五次股权转让（2011年04月）
根据2011年04月17日《股东会决议》，同意以下变更：
公司股东“浙江海威控股有限公司”名称变更为“海威控股有限公司”；
海威控股有限公司将其持有的30%股权转让给北京国俊投资有限公司，并签订《股权转让协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 京投银泰股份有限公司 货币 1,850.00 1,850.00 37%
2 北京国俊投资有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
3 中国银泰投资有限公司 货币 1,650.00 1,650.00 33%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（7）第六次股权转让（2012年06月）
根据2012年06月29日《股东会决议》，同意以下股权变更：
京投银泰股份有限公司将其持有的37%股权转让给中国银泰投资有限公司，并签订《股权转让协议》，股权转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 中国银泰投资有限公司 货币 3,500.00 3,500.00 70%
2 北京国俊投资有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
（8）第七次股权转让（2016年11月）
根据2016年11月30日《股东会决议》，同意以下股权变更：
中国银泰投资有限公司将其持有的70%股权转让给云南城投置业股份有限公司，并签订《股权转让协议》，本次股权转让后截至评估基准日股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 出资方式 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
1 云南城投置业股份有限公司 货币 3,500.00 3,500.00 70%
2 北京国俊投资有限公司 货币 1,500.00 1,500.00 30%
合计 5,000.00 5,000.00 100%
3．企业机构设置情况
4．经营状况
杭州海威主营业务为开发、经营杭政储出（2004）37号地块，项目位于杭州市滨江区核心，闻涛路以南、江虹路以西、科技馆街以北，处在杭州四桥和杭州三桥之间的中轴位置，公司开发建设的大型城市综合体项目，项目总建筑面积32.33万平方米，占地面积5.51万平方米，包括商品住宅（含配套公建）及商业办公综合体（含五星级宾馆），项目整体分两期开发建设。其中，一期（海威国际公寓）为住宅和会所，总建筑面积15.36万平方米，二期（银泰国际商务中心）为写字楼和酒店，总建筑面积16.97万㎡，其中一期于2009年12月完成竣备、二期项于2016年6月完成竣备，住宅、写字楼已交付，酒店已于2016年6月对外开业，目前住宅写字楼尾盘销售中（住宅1套，写字楼3套），一期和二期留有部分车位继续销售中。
5．被评估单位近年资产负债和经营业绩
（1）资产负债及财务状况
资产负债及财务状况简表（单体口径）
金额单位：人民币万元
资产负债表项目 2016/12/31 2017/12/31 2018/12/31 2019/12/31
流动资产 79,511.69 83,494.21 84,808.48 82,546.99
非流动资产 63,356.81 63,277.60 57,138.79 55,577.11
资产总额 142,868.50 146,771.81 141,947.27 138,124.10
流动负债 97,369.06 88,142.40 72,719.20 72,809.08
非流动负债 43,203.70 51,211.72 49,723.70 48,265.00
负债合计 140,572.76 139,354.13 122,442.89 121,074.08
股东权益 2,295.74 7,417.69 19,504.38 17,050.02
利润表项目 2016年 2017年 2018年 2019年
营业收入 30,207.00 54,309.98 51,289.00 12,023.93
营业成本 18,042.79 30,444.70 20,062.37 1,874.37
营业利润 1,621.24 7,086.13 16,060.07 -3,434.24
利润总额 1,755.79 7,031.33 16,127.70 -3,434.78
净利润 2,381.06 5,121.94 12,086.69 -2,454.36
审计意见类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
大华会计师事务
审计机构 所（特殊普通合 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
伙）
审计报告编号 (201大7)华00审54字74号 XYZH/2020KMA20515
（2）财务指标（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币） 2017年 2018年 2019年
成长性指标
营业收入增长率 79.79% -5.56% -76.56%
EBITDA增长率 141.30% 68.69% -125.19%
EBIT增长率 142.15% 68.41% -124.96%
（除百分比及特殊说明外，数字单位为万元人民币） 2017年 2018年 2019年
净利润增长率 115.11% 135.98% -120.31%
固定资产增长率 -0.53% -10.75% -4.42%
总资产增长率 2.73% -3.29% -2.69%
盈利性指标
毛利率 43.89% 60.84% 84.21%
EBITDA/营业收入 17.47% 31.21% -33.52%
EBIT/营业收入 17.53% 31.26% -33.28%
净利润率 9.43% 23.57% -20.41%
净资产收益率（ROE） 105.46% 89.79% -13.43%
资产回报率（ROA） 3.54% 8.37% -1.75%
投入资本回报率（ROIC） 14.31% 19.25% -4.54%
新投资的回报率 29.87% 44.06% 389.58%
偿债能力指标
流动比率 0.95 1.17 1.13
速动比率 0.65 1.10 1.07
现金比率 0.09 0.10 0.08
运营能力指标
应收账款周转率 21.34 33.23 61.56
存货周转率 0.73 1.30 0.42
应付账款周转率 1.64 2.15 0.99
固定资产周转率 0.95 0.95 0.24
总资产周转率 0.38 0.36 0.09
杠杆比率
债务权益比率 667.32% 248.66% 276.23%
资产负债率 94.95% 86.26% 87.66%
杜邦分析
净利润率 9.43% 23.57% -20.41%
总资产周转率 0.38 0.36 0.09
平均总资产/平均股东权益 29.82 10.72 7.66
净资产收益率（ROE） 105.46% 89.79% -13.43%
（3）会计制度
会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定编制。
（4）主要税种和税率序号 主要税种 税 率 计税依据
1 企业所得税 25% 应纳税所得额
2 增值税 5% 按销售商品或提供劳务的增值额
3 城市维护建设税 7% 应纳流转税额
4 教育费附加 3% 应纳流转税额
序号 主要税种 税 率 计税依据
5 地方教育费附加 2% 应纳流转税额
6 土地增值税 30%-60% 增值额
注：根据《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第87号)规定：“一、2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%抵减应纳税额。”本次评估杭州海威房地产开发有限公司杭州滨江银泰喜来登大酒店分公司的食品酒水采购成本、维修成本等可按照当期可抵扣进项税额加计15%。
6．分支机构设立的情况
（1）营业执照登记情况
企业名称：杭州海威房地产开发有限公司杭州滨江银泰喜来登大酒店分公司（以下简称“喜来登大酒店分公司”）
统一社会信用代码：91330108341922919J；
类型：有限责任公司分公司（自然人投资或控股）；
住所：浙江省杭州市滨江区长河街道江虹路1769号1-15层；
负责人：王维民；
成立日期：2015年02月13日；
营业期限：2015年02月13日至长期；
经营范围：服务：住宿、游泳馆、洗衣服务、健身服务，中、西式餐制售（含凉菜、含裱花蛋糕，含生食海产品），冷热饮品制售（含现榨果蔬汁），会务服务，受托房屋租赁，汽车租赁，停车场管理，保洁服务，酒店管理咨询，洗车服务，酒店用品租赁，物业管理，打字复印，代订机票、汽车票、火车票；零售：预包装食品、卷烟、雪茄烟、酒店用品、计生用品、服装、鞋帽、针织纺织、日用品、化妆品（除分装）、玩具、鲜花、礼品；货物或技术进出口（国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
《消防安全检查合格证》：编号：滨公消安检字（2016）第0049号；场所名称：杭州海威房地产开发有限公司杭州滨江银泰喜来登大酒店分公司；场所所在建筑名称：银泰国际商务中心；场所所在层数：地上一至三层局部，四至十五层；场所建筑面积：39690㎡；现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、机械防烟系统、机械排烟系统、消防控制室、室内消火栓、室外消火栓、消防电梯、应急广播、应急照明、疏散指示标志、安全出口（607个）、灭火器种类、型号和实有数量（手提式磷酸铵盐干粉灭火器MFZ/4、MFZ/5 1638具）；发证时间：2016年05月09日；发证机关：杭
州市公安消防支队滨江区大队。
《卫生许可证》：编号：浙卫公证字（2016）第330108000048号；经营项目：宾馆、游泳馆***；有效期限：2016年06月22日至2020年06月21日；发证时间：2016年06月22日；发证机关：杭州市滨江区卫生和计划生育局。
《食品经营许可证》：编号：JY23301080105792；主体业态：餐饮服务经营者；有效期至：2021年06月21日；发证时间：2016年06月22日；发证机关：杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局。
《烟草专卖零售许可证》：编号：330101228659；许可范围：卷烟零售、雪茄烟零售；有效期限：自2017年04月12日至2022年03月31日；发证时间：2017年04月12日；发证机关：浙江省杭州市烟草专卖局。
《特种行业许可证》：编号：滨公特洽字第16-15号；经营范围：住宿；发证日期：2016年06月24日；发证机关：杭州市公安局滨
江区分局。
《高危险性体育项目经营许可证》：编号：33010820160004；许可项目（范围）：经营高危险性体育项目（游泳）；有效期限:2017年06月01日至2022年05月31日；发证机关：杭州市滨江区体育局。
《酒类流通备案登记表》：编号：330106300423；经营类型：餐饮；主要经营品种：葡萄酒、白酒、啤酒、黄酒、进口酒、其他酒；登记时间：2016年6月23日；发证机关：杭州市滨江区商务局。
（2）公司简介
杭州海威下设喜来登大酒店分公司，2006年5月23日喜来登海外管理公司（以下简称“SOMC”）与浙江海威控股有限公司（以下简称“浙江海威控股”）签订《杭州喜来登大酒店经营支持协议》约定浙江海威控股建造拥有本饭店，聘请SOMC在品牌下支持经营本饭店，SOMC愿意通过本协议订明的若干统筹服务而提供支持，同时签订了《商标许可协议》及《经营协议》。
喜来登大酒店分公司对杭州海威持有的“杭州滨江银泰喜来登大酒店”进行管理、独立核算、单独建账，该酒店2016年由杭州海威建成，于2016年6月开业。
（三）委托人与被评估单位的关系
本次资产评估的委托人为云南城投置业股份有限公司，被评估单位为杭州海威房地产开发有限公司；云南城投置业股份有限公司持有杭州海威房地产开发有限公司70%股权；云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权。
（四）委托人以外的其他评估报告使用者
本资产评估报告仅供委托人及被评估单位为实现评估目的使用，除委托人及被评估单位外，其他评估报告使用者为：委托人及被评估单位上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、法规规定的与评估目的相关的其他报告使用者。
评估专业人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
三、评估目的
因云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权事宜，委托北京亚超资产评估有限公司对该经济行为涉及杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值进行评估；评估目的是为云南城投置业股份有限公司拟转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权事宜提供价值参考依据。
该经济行为是依据2020年10月19日云南城投置业股份有限公司《2020年第16次总经理办公会纪要》实施的。
四、评估对象和评估范围
（一）评估对象及评估范围
1.评估对象
评估对象是杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值。
2.评估范围
评估范围是杭州海威房地产开发有限公司申报经审计的全部资产和负债。
截至评估基准日2019年12月31日，杭州海威房地产开发有限公司会计报表经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了编号为“XYZH/2020KMA20515”无保留意见审计报告，审定的资产负债情况如下：
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 基准日账面价值
流动资产 82,546.99
非流动资产 55,577.11
其中：固定资产 48,846.36
无形资产 121.21
递延所得税资产 6,609.54
资 产 总 计 138,124.10
流动负债 72,809.08
非流动负债 48,265.00
负 债 总 计 121,074.08
净 资 产（所有者权益） 17,050.02
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）评估范围中主要资产状况及特点
?项目概况
杭州海威主营业务为开发、经营杭政储出（2004）37号地块，项目位于杭州市滨江区核心，闻涛路以南、江虹路以西、科技馆街以北，处在杭州四桥和杭州三桥之间的中轴位置，公司开发建设的大型城市综合体项目，项目总建筑面积32.33万平方米，占地面积5.51万平方米，包括商品住宅（含配套公建）及商业办公综合（含五星级宾馆），项目整体分两期开发建设。其中，一期（海威国际公寓）为住宅和会所，总建筑面积15.36万平方米，二期（银泰国际商务中心）为写字楼和酒店，总建筑面积16.97万㎡，其中一期于2009年12月完成竣备、二期项于2016年6月完成竣备，住宅、写字楼已交付，酒店已于2016年6月对外开业，目前住宅写字楼尾盘销售中（住宅1套，写字楼3套），一期和二期留有部分车位继续销售中。
?流动资产、非流动资产
其他应收款是流动资产的主要组成部分，账面价值为71,991.08万元，主要为内部借款、利息。
?实物资产
实物资产为存货、固定资产。存货主要位于浙江省杭州市滨江区长河街道一期海威国际公寓及二期银泰国际商务中心内，固定资产位于杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心101室。
1.存货
存货账面价值为4,331.60万元，主要为剩余未售的一期海威国际公寓住宅1套，车位106个；二期银泰国际商务中心写字楼3套，车位414个，均分布于杭州市滨江区长河街道江虹路以西，规划新路以东，秋水路以北，闻涛路以南。
?权证办理情况
（1）房屋建筑物占用国有土地使用权登记情况
使
土地证 土地 使用权 用 用 取得 终止 土地 开发 备
项目 编号 使用 座落 面积㎡ 途 权 日期 日期 级别 程度 注
权人 类
型
杭州
杭滨国用 海威 滨江
（2006） 房地 区长 住宅 出 2006 2076
一期 00字00第08产发有开河道江街16,310.00 用地 让 年143日月年151日月伍级
号 限公 二村
司
杭州
杭滨国用 海威 滨江
（2006） 房地 区长 住宅 出 2006 2076 5号
一期 00字00第11发产开有河道江街15,315.00 用地 让 年143日月年151日月伍级 楼
号 限公 二村
司
杭州
杭滨国用 海威 滨江 物
（2006） 房地 区长 商业 出 2006 2046 业
一期 00字00第09产发开有河道街江 150.00 用地 让 年143日月年151日月伍级 用
号 限公 二村 房
司
滨江
区长
杭州 河街
二—酒期（杭滨200国6）用海房威地道至闻北 2006 2046
店（客 字第 产开 涛路， 10,396.00 商业 出 年5月 年1月 伍级 酒
000016 用地 让 12 15 店A房，写发有 东至 日 日
字楼） 号 限公 江虹
司 路，南
至秋
水路
杭州 会
杭滨国用 海威 滨江 综合
（2006） 房地 区长 2006 2056 馆
一期 00字00第10产发开有河道街江 175.00 （公）办让出 年143日月年151日月伍级 办公
号 限公 二村 用地 用
司 地
杭州 滨江
杭滨国用 海威 区长 综合
二—期办（字200第6）房产地开道河北街12,747.00 （办 出 年2050月6年2015月6伍级 酒
公000015 发有 至闻 用公）地让 12日 15日 店B
号 限公 涛路，
司 东至
使
土地证 土地 使用权 用 用 取得 终止 土地 开发 备
项目 编号 使用 座落 面积㎡ 途 权 日期 日期 级别 程度 注
权人 类
型
江虹
路，南
至秋
水路
（2）房屋建筑物所有权登记情况
截至评估基准日已售部分产权证已办理至业主名下，未售部分的权属证已由开发商办理《不动产权分割登记凭证》，为各分割单元的不动产权权属证明，购房者凭此证及有关资料申请不动产转移登记。
评估基准日存货权证登记情况如下：
房号/ 房屋性 房屋状况
序楼 车位 房产证编号 房屋所有人 房屋坐落 登记时 质/规划 总 建筑面 套内建筑
号层 号 间 用途 层 积（㎡）面积（㎡）
数
杭房权证高新 杭州海威房杭州市滨江区2009年
131 3101 字第10114908地产开发有国长际河公街寓道海5幢威10月30住宅 35 155.93 127.38
号 限公司 2单元3101室 日
杭州市滨江区
2 1 102 浙市（不2动01产7）权杭第州地杭产州海开威发有房长馆河街街1道60科0号技02101月7年22综公）合（用办地45 28.71 20.88
0016772号 限公司 银泰国际商务 日 /非住宅
中心102室
杭州市滨江区
330 3001浙市（不2动01产7）权杭第州地杭州产开海发威房有长馆河街街1道60科0号技02101月7年22综公）合（用办地45 385.64 180.5
0016791号 限公司 银泰国际商务 日 /非住宅
中心3001室
杭州市滨江区
430 3002浙市（不2动01产7）权杭第州杭地产州海开发威有房长馆河街街1道60科0号技02101月7年22公综）合（用办地45 144.15 104.85
0016827号 限公司 银泰国际商务 日 /非住宅
中心3002室
合计 714.43 433.61
（3）建设用地规划许可证
用地 建设
编号 发证日期 面积 规模 项目名称 用地单位 用地位置 用地性质 备注
㎡ ㎡
用地 建设
编号 发证日期 面积 规模 项目名称 用地单位 用地位置 用地性质 备注
㎡ ㎡
江虹路以
（浙2规00建5）2005年6 55093 （杭2政00储4）出37房杭地州产海威开西路，以规东划，新秋商业办公、
01080073 月6日 号地块 发有司限公 水闻路涛以路北以，居住用地
南
（4）建设工程规划许可证编号 发证 建设规模 建设位置 项目名称 建设单位 备注
日期 ㎡
31建33001字号0008第1230年2405日1月6169,2672.7 水划江虹路支路路路以北以以以南东西，，，闻秋规涛地（块2杭0部项0政4分目）储（）3出酒7号店杭房发有地州司产限海开威公商办公业积（，5含包8,5地括86下酒.0建店0㎡筑）及面
（2006）2006 闻涛路以南，秋 杭政储出 杭州海威 39含56半3.6地2下㎡、；同地意下总
浙规证 年3月 107796.01 水路以北，江虹 （2004）37号 房地产开 建筑面积调整为
01080028 30日 路以路西以，规东划支地所块及1地#-下3#车，库会发有司限公 110333.83㎡（半地
下、地下面积不变）
2006 闻涛路以南，秋 杭州海威（2006）杭政储出
0浙108规00证27年303日月46204.91 路水以路以西，北规，划江支虹（20地04块）43#7号房发地有限产公开同整意为总4建45筑96面.21积㎡调
路以东 司
（5）建筑工程施工许可证
发证 建设单 建设规 工程名 建设地 合同价 合同 合同
编号 日期 位 模㎡ 称 址 格 开工 完工 备注
日期 日期
033802012006 杭威州房地海 滨江虹江区路 2006 2008
00660017年67月 产开发 1540200.9 海际工威程国以西、闻 218493.0 年7月 年7月
01 日 有限司公 涛南路以 6日 5日
因业主申请并
33依01据08建20字13第000
杭政储 滨江区 13号规证2013
出 江虹路 年11月28日修
308320012013 威杭州房海地 （2004 以西、规 2013 2015 改同模意变更建为设规
1304 年4月 168584.2 ）37号 划支路产开发5 52000 年4月 年12 169232.74㎡，250125 地块项 以东，秋日有限公 25日 月6日 2013年12月31
01 司 目店（部酒北水，路闻以涛 日修改，因业主
分） 路以南 申请，同意竣工
2日01期6年延期6月至6
1日2止月，2日20修15改年。
（6）商品房预售许可证
编号 房屋座落地点 用途性 发证日期 预售范围 预售面积㎡ 发证机关
质
编号 房屋座落地点 用途性 发证日期 预售范围 预售面积㎡ 发证机关
质
杭2售01许4字 杭州市滨江区 2014年3 杭政储出（2004）37 杭州市住房
（004005）号第银泰中国心际商务写字楼 月23日 号地块（酒店部分） 61961.31 保管障和理局房产
杭售许字 杭州市滨江区 境内： 杭州市住房
0（042000154）号第更银泰国际商务 写字楼 20月145年日8杭号政地储块出（（酒2店00部4）分3）749533.31； 保障和房产
1 中心 境外：12383 管理局
杭州市滨江区
（杭2售00许7）字第水闻路涛路以北以南，江，秋虹住宅 12200月7年27海威国际公寓2幢，3 42362.9 杭州市房产
4026 幢 管理局号路以西，规划支 日
路以东
杭州市杭州高
杭售许字 新开发区闻涛 2008年 境内：
（4022060号8）更第路以以北南，江，虹秋路水以路住宅 11月12 海威国际幢公,5寓幢1幢，462937.69； 杭州市房产
1-1 西，规划支路以 日 境外：5000 管理局
东
杭州市滨江区
（杭420售0206许8）号字第闻水路涛路以西路以北以，规，南划江，虹秋支住宅 20月086年日9海威国幢际、公5寓幢1幢、467937.69 杭管州理市房局产
路以东
杭州市杭州高
杭售许字 新开发区闻涛
4（02260号08更）第1-2路以北以南，江，秋虹水路路以住宅 20月102年日3海威国幢际、公5寓幢1幢、4境63境外62：内2.7：550；00杭州管理市局房产
西，规划支路以
东
（7）竣工验收备案证
备 造价 结构 竣工 设计
编号 建设 案 工程名 建筑面 （万 工程用 类型 开工 验收 使用 备案机关
单位 时 称 积（㎡） 元） 途 （层 日期 日期 年限
间2 次）
杭州 00 海威国
53112000海房威地年9 际（工1-程4 杭州市高新
30900102产开 12 号楼， 15.490200231.0849非住住宅宅、框力墙剪21000.160.280.0198.50年 发技区术（产滨业江开）
1 发限有公月 室地，下会 住建局
司 30 所）
日
杭州 02 杭政出储 框剪架力
35112000海房威地16 （2004 商业 墙 2013 2016 杭州市高新
10630060发产有开年6 ）地3块7项号16.97627225.2080679（酒包店括）层（下，地3月年245月年25850年 发技区术（产滨业江开）
1 限司公 月2 目店（部酒 及办公 地4上5 日 日 住建局
日 分） 层）
?他项权利情况
截至评估基准日，杭州海威的存货均不存在他项权利。
2.固定资产
固定资产账面原值56,897.44万元，账面净值48,846.36万元，包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子办公设备。
（1）房屋建筑物
房屋建筑物账面原值52,114.72万元，账面净值45,941.40万元。共1项，为银泰喜来登大酒店，于2016年6月建成投入使用，建筑面积为45,068.93㎡，建筑结构为钢混结构。截至评估基准日，处于正常经营状态。
?不动产权登记情况
证号：浙（2017）杭州市不动产权第0016646号，权利人：杭州海威房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心101室；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/其它；用途：商服用地/非住宅；面积：土地使用权面积2794.30㎡/房屋建筑物面积45068.93 ㎡；使用期限：国有建设用地使用权2046年01月15日止。
?他项权利状况
浙（2017）杭州市不动产权第0016646号不动产权证抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行，被担保的主债权为债权人在自2017年06月30日至2037年09月30日止的期间内与债务人办理各类融资业务所发生的债权。
（2）构筑物及其他辅助设施
构筑物及其他辅助设施账面原值1,865.85万元，账面净值1,697.88万元，共210个车位，主要为二期银泰国际商务中心地下负一层车位，项目2013年4月25日开工建设，2016年5月28日建成投入使用，建筑结构为框架-剪力墙结构，均处于正常使用状态，能满足企业生产经营需要。
（3）机器设备
机器设备账面原值1,612.46万元，账面净值898.14万元，共7项（8台套），主要设备包括双桅杆液压升降机、冰激凌柜、厨房设备等，分布于酒店经营部门、酒店管理分公司内，购置启用时间均在2016年，均处于正常使用状态，能满足企业生产经营需要。
（4）车辆
车辆账面原值116.90万元，账面净值10.40万元，共4项（共4辆），主要为日常办公经营用的车辆，包括桑塔纳轿车、奥迪轿车
2.4L、奥迪轿车2.0L、本田奥德赛，购置启用时间均在2007-2014年，
均未发生过重大交通事故，均在正常行驶中。
（5）电子办公设备
电子办公设备账面原值1,187.51万元，账面净值298.53万元，共5278项（共5379台套），主要为日常办公生产用电子设备，包括计算机、打印机、消毒柜、食品保温箱、电视机、沙发、床等酒店用品，分布于酒店经营部门及喜来登大酒店分公司，购置启用时间均在2005年-2017年，均处于正常使用状态，能满足企业生产经营需要。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1.账面记录的无形资产
纳入本次评估范围的无形资产为其他无形资产，均为办公软件，共计17项，原始入账价值357.96万元，账面净值121.21万元，主要为IT-系统软件、酒店ISAC销售宴会系统、酒店财务系统SAP、酒店GC系统、酒店MV系统等软件，分别购置于2016年、2017年。
2.账面未记录的无形资产
企业未申报账面未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估过程中，评估专业人员已提示企业对其拥有的全部资产进行清查、申报，除上述记录的资产外，企业承诺不存在拥有的、账面未记录的其他资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估中，引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具编号为“XYZH/2020KMA20515”无保留意见的审计报告审定财务数据作为评估对象的账面价值。除此之外，未引用其他机构报告内容。
五、价值类型
根据国有资产管理与评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。
在此基础上，根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
评估基准日为2019年12月31日。
该评估基准日距经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日，能够全面反映评估对象各种资产及负债的整体情况，有利于资产的清查。经与委托人及被评估单位协商，共同确定该日期为评估基准日。
本次评估中采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。
七、评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的资料主要有：
（一）经济行为依据
2020年10月19日云南城投置业股份有限公司《2020年第16次总经理办公会纪要》实施的。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第12届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过）；
2. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第97号，2019年01月02日）；
3. 《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第6次会议通过）；
4. 《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第10届全国人民代表大会第5次会议通过）；
5. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第11届全国人民代表大会常务委员会第5次会议通过）；
6. 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第15次会议第2次修订）；
7. 《中华人民共和国企业所得税法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第15次会议第2次修订）；
8. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第12次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第3次修正）；
9. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第12次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第3次修正）；
10. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，1991年11月16日）；
11. 《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号，1992年07月18日）；
12. 《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号，2016年6月24日）；
13. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号，2005年8月25日）；
14. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号，2001年12月31日）；
15. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第588号，2011年1月8日）；
16. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64号，2013年5月10日）；
17. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号，2006年12月12日）；
18. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权〔2009〕941号，2009年9月11日）；
19. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；
20. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，2016年3月23日）；
21. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令 第645号，2013年12月7日）；
22. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第7次会议通过，自2019年7月1日起实施）；
23. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
24. 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）；
25. 《关于下发施行云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法的通知》（云国资产权﹝2018﹞147号，2018年7月1日）；
26. 《云南省省属企业国有资产评估项目备案工作指引的通知》（云国资产权﹝2018﹞149号，2018年7月1日）；
27.其他与资产评估有关的法律法规。
（三）准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资﹝2017﹞43号，2017年10月1日）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协﹝2017﹞30号，2017年10月1日）；
3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协﹝2018﹞36号，2019年1月1日）；
4. 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协﹝2019﹞35号，2019年12月4日）；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协﹝2017﹞33号，2017年10月1日）；
6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协﹝2018﹞35号，2019年1月1日）；
7. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协﹝2018﹞37号，2019年1月1日）；
8. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协﹝2018﹞38号，2019年1月1日）；
9. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协﹝2017﹞38号，2017年10月1日）；
10. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协﹝2017﹞39号，2017年10月1日）；
11. 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协﹝2017﹞35号，2017年10月1日）；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协﹝2017﹞46号）；
13. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协﹝2017﹞42号，2017年10月1日）；
14. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协﹝2017﹞47号，2017年10月1日）；
15. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协﹝2017﹞48号，2017年10月1日）；
16. 《企业会计准则—基本准则》（中华人民共和国财政部令第76号，2014年7月23日）。
（四）权属依据
1.投资合同、被投资单位公司章程；
2.房屋所有权证或不动产权证书；
3.机动车行驶证；
4.设备的购置合同及相关产权证明文件；
5.国有土地使用权证书或国有土地使用权出让合同；
6.其他有关产权证明。
（五）取价依据
1.企业提供的资料
（1）企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告；
（2）企业提供的历史年度经营资料；
（3）企业提供的未来年度经营预测资料；
（4）企业提供的评估基准日至报告出具日已签订未执行完毕的重要合同；
（5）企业提供的评估基准日资产使用状况资料。
2.国家有关部门发布的资料
（1） 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015，中华人民共和国住房和城乡建设部公告第797号，2015年12月1日）；
（2） 《机动车强制报废标准》（2012年8月24日商务部第68次部务会议审议通过，并经发展改革委、公安部、环境保护部同意）；
（3） 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014，国土资厅发﹝2015﹞12号，2015年12月1日）；
（4） 《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第87号)。
3.资产评估机构收集的资料
（1）《资产评估常用数据与参数手册》（机械工业出版社）；
（2）《机电产品报价手册》（2019年）；
（3）IFIND资讯/ Wind资讯；
（4）评估专业人员清查核实记录资料；
（5）评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；
（6）与本次评估相关的其他资料。
（六）其他依据
1.北京亚超资产评估有限公司与云南城投置业股份有限公司签订的《资产评估委托合同》“北京亚超评委字（2020）第A039号”；
2.被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表。
八、评估方法
（一）评估方法选择的依据
1．《资产评估基本准则》第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。”
2．《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十一条，“资产评估专业人员应当熟知、理解并恰当选择评估方法。资产评估专业人员在选择评估方法时，应当充分考虑影响评估方法选择的因素。选择评估方法所考虑的因素包括：评估目的和价值类型；评估对象；评估方法的适用条件；评估方法应用所依据数据的质量和数量；影响评估方法选择的其他因素。”
3．《资产评估执业准则—企业价值》第十七条，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”
4．《资产评估执业准则—企业价值》第十八条，“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”
（二）评估基本方法
资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集、评估方法的适用条件等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。
1．资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
2．收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估；现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
3．市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
（三）评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析：
1.资产基础法适用性分析
考虑委托评估的各类资产负债能够履行清查核实程序，并满足评估方法的适用条件，评定估算的资料要求，因此，本项目选用资产基础法进行评估。
2.收益法适用性分析：
考虑杭州海威房地产开发有限公司未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，且收益期限可以合理确定，获得未来预期收益所承担的风险可以衡量，因此，本项目选用收益法进行评估。
3.市场法适用性分析：
考虑我国资本市场存在的与杭州海威房地产开发有限公司可比的同行业上市公司不满足数量条件，同时同行业市场交易案例较少、披露信息不足，因此，本项目不适用市场法进行评估。
综上所述，根据评估目的，本次评估选用资产基础法、收益法进行评估。
（四）选用评估方法技术思路
?资产基础法
企业价值评估中用资产基础法，是指采用适当方法对资产负债的市场价值进行评估得出股东全部权益的评估价值。
具体各类资产和负债的评估方法如下：
1．货币资金
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面价值确定评估值。
2．其他债权性资产
主要为应收账款、预付账款、其他应收款等，分析其业务内容、账龄、还款情况，并对主要债务人的资金使用、经营状况作重点调查了解，在核实的基础上，采用对个别认定和账龄分析的方法，判断款项可能收回的数额，参考企业会计计提坏账准备的政策，确定预计风险损失，确定评估值。
3．存货
委估存货-开发产品为尾盘，且同类型市场交易的可比案例较多，故，本次评估选用市场法进行评估。
市场法的计算公式如下：
评估价值=不含税销售收入-销售费用-税金及附加-所得税-适当数额的税后净利润
其中：
销售费用仅为未售（即未签约）部分对应的销售费用。
税金及附加=城建税 +教育费附加+地方教育费附加 +印花税+土地增值税
所得税=（不含税销售收入-存货账面价值-期间费用-税金及附加）*25%
适当数额的税后净利润
=未售（即未签约）部分的净利润*扣除比例
=(货包净利润-退回土地增值税贡献的净利润-预售货包贡献净利润) *扣除比例
=[（不含税销售收入-存货账面价值-期间费用-税金及附加-所得税）-退回土地增值税*（1-所得税率）]* （1-预售货包不含税金额/货包不含税合计金额）*扣除比例
税后净利润扣除比例的确定原则如下：
十分畅销的产品不扣除税后净利润；
对于正常销售的产品扣除50%税后净利润（根据产品的畅销情况作适当调整）；
对于勉强能销售出去的产品扣除100%税后净利润。
若未售（即未签约）部分的净利润小于零，则不考虑适当数额的税后净利润的扣除。
4．其他流动资产
其他流动资产主要为被评估单位预缴增值税等，以核实后账面价值确定评估值。
5．房屋建（构）筑物
纳入本次评估范围的房屋建筑物为酒店，截止评估基准日酒店已投入运营，经营状况稳定，对未来收入及成本进行预测，采用收益法进行评估。由于纳入本次评估范围的固定资产、无形资产，主要为杭州喜来登海威大酒店经营使用的固定资产和无形资产，故本次评估将固定资产分为两组进行评估，一类是酒店资产组（即酒店经营性资产组），另一类是非酒店经营性资产组。对于酒店经营性资产组采用收益法进行评估，对非酒店经营性资产组采用重置成本法、市场法进行评估。
收益法通过预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法基本公式如下：
P ? ?n [R i ? (1 ? r )?i ] ? R n ? (1 ? r )? n
i ?1
其中：P ：评估价值；
Ri ：第 i年的净收益；
Rn：第n年的回收价值；
i：第i年；
r ：报酬率；
n ：第n年
6．机器设备
由于纳入本次评估范围的固定资产、无形资产，主要为杭州喜来登海威大酒店经营使用的固定资产和无形资产，故本次评估将固定资产分为两组进行评估，一类是酒店资产组（即酒店经营性资产组），另一类是非酒店经营性资产组。对于酒店经营性资产组采用收益法进行评估，对非酒店经营性资产组采用重置成本法、市场法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方法。重置成本法基本公式如下：
评估价值=重置全价×成新率
即：评估净值=评估原值×成新率
市场法主要针对使用时间较长的在用车辆，采用类似市场交易价格比较后确定评估价值。
7．无形资产
无形资产为财务办公软件。对于外购的办公软件，评估专业人员通过核实购买发票、合同，并抽取相关凭证，来核实账面的准确性。由于纳入本次评估范围的固定资产、无形资产，主要为杭州喜来登海威大酒店经营使用的固定资产和无形资产，故本次评估将固定资产分为两组进行评估，一类是酒店资产组（即酒店经营性资产组），另一类是非酒店经营性资产组。对于酒店经营性资产组采用收益法进行评估。
8．递延所得税资产
递延所得税资产在了解其内容及相关构成的基础上，根据对应科目的评估处理具体情况，复核计算确认递延所得税资产评估值。
9．负债
主要为应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、递延所得税负债等。对企业的负债进行审查核实，在核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。
?收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去付息负债得出股东全部权益价值。
本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用与之匹配的加权平均资本成本模型（WACC）计算折现率。计算公式如下：
E＝V－D 公式一
V＝P＋C1＋C2-C3 公式二
上式中：E—股东全部权益价值；
V—企业价值；
D—付息债务评估价值；
P—经营性资产评估价值；
C1—溢余资产评估价值；
C2—非经营性资产评估价值；
C3—非经营性负债评估价值；
其中，公式二中经营性资产评估价值P按如下公式（公式三）求取：
P ? ?n [R i ? (1 ? r )?i ] ? R n ? (1 ? r )? n
i ?1
公式三中：Ri：明确预测期的第i期的企业自由现金流；
i：明确预测期期数1 , 2 , 3 ，··· ，n；
r：折现率；
n：明确预测期第末年；
Rn：第n年的回收价值。
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
WACC=Re×We+Rd×（1-T）×Wd
其中：WACC：加权平均资本成本
Re：权益资本成本
Rd：债务资本成本
We：权益资本在资本结构占比
Wd：债务资本在资本结构占比
T：被评估单位的所得税税率
其中：权益资本成本Re采用风险累加法估算，计算公式如下：
Re=Rf+Rr+Rs
其中：Re：权益资本成本
Rf：无风险报酬率
Rr：风险报酬率
Rs：公司特有风险溢价
风险报酬率Rr=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
九、评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和中国资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和协助等重要事项进行商讨，予以明确。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托方签订资产评估委托合同。
（三）编制评估计划
根据资产评估工作的要求，编制评估工作计划，包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技术方案等，报公司相关负责人审核、批准。
（四）清查核实
1.指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和评估范围的详细资料；
2.根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，通过询问、函证、核对、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；对不符事宜进行逐项调查，根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
3.对被评估单位收益状况进行调查：评估专业人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查了解。
（五）收集评估资料
收集直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
（六）评定估算
1.根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法；
2.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果；
3.对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论。
（七）编制和提交评估报告
1.根据法律、法规和中国资产评估准则的要求编制评估报告，经公司内部审核形成资产评估报告征求意见稿；
2.在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托人出具资产评估报告。
十、评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的基本前提，同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件，如评估报告日后评估假设发生重要变化，将对评估结论产生重大影响，评估结果应进行相应的调整。
（一）基本假设
1.交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础
3.资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
4.企业持续经营的假设。
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致。
（二）一般假设
1．被评估单位所处的社会经济环境无重大变化，国家及被评估单位所处地区的有关法律、法规、政策无重大变化；
2．假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等；
3．假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不可预见事件；
4．除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大变化；
5．假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋及通货膨胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响（考虑利率在评估基准日至报告日的变化）；本次评估，未来的预期通货膨胀水平设定为2%；
6．假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准日在重大方面保持一致，具有连续性和可比性；
7．假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大变动；
8．假设被评估单位未来收益期不发生对其经营业绩产生重大影响的诉讼、抵押、担保等事项；委估资产的收益期根据土地使用权的剩余期限和建筑物的剩余经济寿命孰短原则确定，并在收益期结束后考虑地上建筑物的回收价值，本次评估地上建筑物房价增长率设定为3.5%；
9．未考虑新冠疫情对被评估单位未来生产经营带来的影响；
10．无其它不可抗力及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（三）本次评估假设
1．被评估单位经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性的基础上，能随着市场和科学技术的发展，进行适时调整和创新。
2．被评估单位所申报的资产负债不存在产权纠纷及其他经济纠纷事项。
3．被评估单位的生产经营及与生产经营相关的经济行为符合国家法律法规。
4．未来的贷款利率、增值税和附加税率、企业所得税税率等不发重大变化。
5．本次评估不考虑评估基准日后被评估单位发生的对外股权投资项目对其价值的影响；
6．假设被评估单位未来收益期经营现金流入、现金流出为均匀发生，不会出现年度某一时点集中确认收入的情形。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时，我们将不承担由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
根据中国资产评估准则规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对纳入评估范围的全部资产及负债进行了评估。在评估过程中，本公司评估专业人员对被评估单位进行了资产清查，对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审核，期间还进行了必要的专题调查与询证。在此基础上采用资产基础法、收益法对杭州海威房地产开发有限公司70%股权价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值。
（一）资产基础法评估结果
总资产评估价值138,483.47万元，总负债评估价值121,074.08万元，股东全部权益评估价值17,409.39万元，评估增值359.37万元，增值率2.11%。详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 82,546.99 84,750.40 2,203.41 2.67
2 非流动资产 55,577.11 53,733.07 -1,844.04 -3.32
3 其中：固定资产 48,846.36 47,123.52 -1,722.84 -3.53
4 无形资产 121.21 - -121.21 -100.00
5 递延所得税资产 6,609.54 6,609.54 - -
6 资产总计 138,124.10 138,483.47 359.37 0.26
7 流动负债 72,809.08 72,809.08 - -
8 非流动负债 48,265.00 48,265.00 - -
9 负债合计 121,074.08 121,074.08 - -
10 净资产（所有者权益） 17,050.02 17,409.39 359.37 2.11
评估增减值变动原因分析：
1．流动资产评估增值的主要原因：流动资产评估增值主要是存货-开发产品评估增值形成，企业账面价值主要为产成品的成本价，本次评估对产成品采用市场法评估，剩余部分存货的住宅、写字楼、车位市场价格高于账面成本，因此导致了评估增值。
2．固定资产评估减值的原因：杭州喜来登海威大酒店资产组评估减值18,408,477.60元，减值率3.77%。杭州喜来登海威大酒店平均房价为800元/间，前三年平均GOP（经营毛利）在32%左右，在五星级酒店中属于较好水平，但其收益现值仍远低于账面价值。经分析，酒店具有区域配套属性，投资量大、回收周期长，其价值主要在于提升区域配套水准，受其辐射影响，区域内楼盘的价格会有一定的提高，但就酒店本身而言，其收益现值是难以覆盖其投资的，由其配套属性带来的经济利益在银泰国际商务中心写字楼售价中得到了体现。
（二）收益法评估结果
股东全部权益评估价值为17,124.22万元，评估增值74.20万元，增值率0.44%。
（三）评估结论分析
资产基础法评估价值与收益法评估价值的差异是285.17万元，差异率为1.64%。
由于在资产基础法评估时，杭州海威的主要资产房屋建筑物—喜来登大酒店是采用收益法进行评估，其原理与整体收益法评估思路相同，而整体收益法评估时，经营现金流主要是由喜来登大酒店贡献，故两种评估方法的评估结果差异较小。考虑到杭州海威的存货是尾盘项目，未来经营的核心资产是喜来登大酒店，并结合本次评估目的，我们选择资产基础法的结果作为最终评估结论。
（四）最终评估结论
根据本次评估目的，并结合上述原因分析，最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。
杭州海威股东全部权益评估价值为17,409.39万元（大写：壹亿柒仟肆佰零玖万叁仟玖佰元正），评估增值359.37万元，增值率2.11%。
云南城投置业股份有限公司拟向云南省城市建设投资集团有限公司转让其持有的杭州海威房地产开发有限公司70%股权评估价值，即17,409.39×70%=12,186.57万元（大写：壹亿贰仟壹佰捌拾陆万伍仟柒佰元正）。
本次评估未考虑控股权溢价对评估结论产生的影响，也未考虑流动性对评估结论的影响。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任；
本次评估中，引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具编号为“XYZH/2020KMA20515”无保留意见的审计报告审定财务数据
作为评估对象的账面价值，并承担引用不当的相关责任。
（二）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；
1.评估专业人员通过对杭州海威提供的二期《设置路外停车场备案登记证》及一期、二期访谈了解，一期海威国际公寓及二期银泰国际商务中心车位均无产权，无法办理产权证；一期无人防车位，二期人防车位131个，已售75个，未售56个，人防车位和非人防车位基本上无差别，一般和地上建筑物使用年限一致，一期住宅的是70年，二期写字楼的是40年。杭州海威承诺申报评估的剩余合计520个可售车位及自持的210个车位的产权为其所有，本次评估经评估专业人员通过审计成本分摊表、已结转成本结合企业申报的明细确定未售车位的数量，杭州海威承诺申报评估的520个可售车位及自持的210个车位的产权为其所有。本次评估未考虑实际车位数与申报车位数不一致对评估结论的影响，若基准日后实际可销售车位数量与申报评估车位数不一致，应相应的调整评估值或重新聘请评估机构进行评估。
（三）法律、经济纠纷等未决事项；
截至评估基准日，未发现有法律、法律、经济纠纷等未决事项。
（四）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系；
1.2007年07月13日杭州海威与上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行（以下简称“上海浦东发展求是支行”）签订编号为95182017280138《经营性物业贷款合同》，贷款金额为50,000万元，贷款用途：置换他行贷款和股东借款，贷款期限为2017年—2037年7月14日，贷款利率为按贷款基准年利率上浮38%计算，按年调整利率。
同时，北京国俊投资有限公司与上海浦东发展求是支行签订编号为ZB9518201700000011《最高额保证合同》，被担保主债权：自2017年06月20日至2037年09月30日止期间内与债务人杭州海威办理各类融资业务所发生的债权，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币15,000万元为限，保证范围：除本合同所述之主债权，还及于由此产生的利息、违约金、损害赔偿金、手续费及其他未签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用，保证期间为自每笔债权合同债务履行期届满之日起至该债权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。
同时，云南城投置业股份有限公司与上海浦东发展求是支行签订编号为ZB9518201700000012《最高额保证合同》，被担保主债权：自2017年06月20日至2037年09月30日止期间内与债务人杭州海威办理各类融资业务所发生的债权，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币35,000万元为限，保证范围：除本合同所述之主债权，还及于由此产生的利息、违约金、损害赔偿金、手续费及其他未签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用，保证期间为自每笔债权合同债务履行期届满之日起至该债权合同约定的债务履行期届满之日后两年止。
同时，杭州海威与上海浦东发展求是支行签订编号为ZD9518201700000004《最高额抵押合同》，被担保主债权：自2017年06月30日至2037年09月30日止期间内与债务人杭州海威办理各类融资业务所发生的债权，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币75,000万元为限，抵押物情况具体如下：
座落 杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心101室
具体部位 以本房地产权利证书所记载的房屋及其土地使用权整体抵押
土地权属性质 国有 土地使用权来源 出让
土地用途 上浮用地/非住宅 土地使用期限 至2046年1月15日
权证编号 浙（2017）杭州市不 杭州海威房地产开发
动产权第0016646 产权人号 有限公司
杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心101室，
房屋状况 钢混结构，房屋总层数共45层，所在层数1-15层，建筑面积45068.93
平方米，土地使用权面积为2794.3平方米。
抵押权顺位 本合同项下的抵押权为第一顺位抵押权
2017年7月7日杭州市国土资源局出具了编号为浙（2017）杭州市不动产证明第0114786号《他项权证》，证明权利或事项：抵押权，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行。
2017年7月12日上海浦东发展求是支行分别与杭州海威房地产开发有限公司及杭州海威房地产开发有限公司杭州滨江银泰喜来登大酒店分公司（以下简称“喜来登大酒店分公司”）签订编号为9518201728013801《财务监管三方协议》，上海浦东发展求是支行与杭州海威签订编号为95182017280138《经营性物业贷款合同》，发放经营性物业贷款，杭州海威将以其拥有的经营性物业经营收入等作为贷款的还本付息的来源，喜来登大酒店分公司为杭州海威设立的分公司，由喜来登大酒店分公司对经营性物业进行经营管理，包括物业经营、出租、物业管理等，分公司经营所获得的所有经营性收入均归杭州海威所有，喜来登大酒店分公司负有代为收款的责任，杭州海威开设专门的监管账户来实现对经营性物业经营收入的资金进行监督管理，经营性物业指座落在杭州市滨江区长河街道科技馆街1600号银泰国际商务中心101室1-15层，监管账户账号为95180078801200000037。
2. 2020年2月宁波通商银行股份有限公司杭州分行与杭州云泰购物中心有限公司签订编号为宁通0502综字第20081101号《综合授信额度合同》，综合授信额度金额：人民币叁仟万元整，综合授信额度期限：从2020年8月21日至2021年8月21日。
2020年8月债权人宁波通商银行股份有限公司杭州分行与保证人杭州海威房地产开发有限公司签订编号为宁通0502额保字第20081301号《最高额保证担保合同》，为债务人杭州云泰购物中心有限公司提供保证担保。保证期间为债务人杭州云泰购物中心有限公司债务履行期限届满之日起两年。担保范围为宁通0502综字第20081101号《综合授信额度》合同及其补充协议项下债务人所应承担的全部债务（包括或有债务〉本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用。债务本金最高额（余额）为（折合人民币（大写）叁仟万元整。只要主合同项下债务未完全清偿，债权人即有权要求保证人就债务余额在上述担保范围内承担担保责任。
本次评估未考虑上述抵押贷款担保对本次评估结论的影响。
（五）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
经评估专业人员清查核实，未发现评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项。
（六）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形；
经评估专业人员清查核实，未发现本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况；
经评估专业人员清查核实，未发现评估程序受限的情况。
（八）受到新冠疫情影响，评估专业人员未能到现场对杭州海威申报评估的资产、负债进行现场清查核实，评估专业人员采取电子档案、视频会议、电话访谈等手段，通过被评估单位管理人员提供的资产照片、财务台账、资产情况调查表、合同等资料，对资产、负债相关信息的真实有效性进行清查核实。
（九）杭州海威房地产开发有限公司提供给资产评估机构的盈利预测资料是评估报告收益法评估的基础，资产评估师对杭州海威房地产开发有限公司做出的盈利预测进行了必要的调查、分析和判断，经过与杭州海威房地产开发有限公司管理层多次讨论，进一步修正、完善后，采信了杭州海威房地产开发有限公司盈利预测的相关数据。资产评估机构对未来盈利预测数据的利用，并不是对杭州海威房地产开发有限公司未来盈利能力的保证。
（十）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的市场价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
（十一）其他需要说明的事项
1.杭州海威为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，为商品房承购人提供阶段性担保，阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋所有权证办妥抵押登记手续之日止。截止至评估基准日，杭州海威提供的阶段性担保金额为1,651,478.00元。本次评估未考虑上述抵押贷款担保对本次评估结论的影响。
2.因关联方拆借资金金额占比较大，各关联方资金拆借情况如下：
（1）应收项目项目名称 关联方 2019年12月31日余额
账面余额 坏账准备
其他应收款
1 宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司 32,056,582.66
2 苍南银泰置业有限公司 112,092,731.42
3 平阳银泰置业有限公司 10,159,119.50
4 杭州云泰购物中心有限公司 37,183,987.49
5 杭州西溪银盛置地有限公司 29,478,297.66
6 黑龙江银泰置地有限公司 33,307,745.00
7 台州银泰置业有限公司 63,784,164.35
8 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 266,956,085.01
9 台州银泰商业有限公司 24,317,675.50
项目名称 关联方 2019年12月31日余额
账面余额 坏账准备
10 宁波银泰置业有限公司 9,391.67
11 北京云城企业管理有限公司 22,598,298.49
12 杭州萧山银城置业有限公司 3,193,844.00
13 天津银润投资有限公司 68,000,000.00
（2）应付项目
项目名称 关联方 2019年12月31日
其他应付款 账面余额
1 云南城投置业股份有限公司
2 成都银城置业有限公司 343,309,918.75
除存在上述或有事项外，截至评估基准日止，杭州海威无其他应披露未披露的重要或有事项。本次评估未考虑上述关联方拆借资金对本次评估结论的影响。
提请报告使用者关注上述事项可能对评估结论、经济行为产生的影响。
十三、资产评估报告使用限制说明
（一）使用范围：
1．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
2．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途；
3．本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本次评估机构或与相关当事方另有约定的除外
4．评估结论的使用有效期；自评估基准日与经济行为实现日相
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